LOADING

Type to search

Berlin Recht & mehr

Aktuelle Gerichtsurteile: Mietspiegel gilt als Grundlage und Balkonfläche nur zu einem Viertel

Wohnungsmarkt24 16. Februar 2018
Share

Immer häufiger beschäftigen sich deutsche Gerichte mit Klagen zwischen Mietern und Vermietern. In Zeiten von Rekordmieten sind deren Entscheidungen essenziell für so manchen Mieter. Aktuell hat das Berliner Landgericht zwei Entscheidungen getroffen, die wegweisend für die deutsche Mietpraxis sein könnten. Zum einen hat das Gericht den Mietspiegel als Grundlage gestärkt und zum anderen zur Anrechnung der Balkonfläche im Mietvertrag geurteilt.

Mietspiegel als Schätzungsgrundlage geeignet.

Mit dem aktuellen Urteil (LG Berlin – 64 S 74/17) vom 14. Februar hat die Zivilkammer am Berliner Landgericht den Mietspiegel in der Hauptstadt gestärkt. Demnach braucht kein Urteil eines Sachverständigen, um die ortsübliche Miete im Rahmen eines Verfahrens zur Mieterhöhung zu bestimmen. Der Berliner Mietspiegel reiche als Grundlage vollkommen aus.




Im vorliegenden Fall hatte ein größeres Wohnungsbauunternehmen die monatliche Miete im Jahr 2016 für eine 93,56 Quadratmeter große Berliner Mietwohnung von bisher 657,04 Euro netto kalt um 44,81 Euro auf 701,85 Euro netto kalt erhöhen wollen. Die Vermieterin berief sich dabei auf die ortsüblichen Vergleichsmieten verschiedener Monatsmieten aus ihrem Bestand. Nachdem das Amtsgericht Charlottenburg die Klage der Vermieterin abgewiesen hat, gab nun das Landesgericht dem Wohnungsbauunternehmen teilweise recht. Die Mieter müssten der Erhöhung zustimmen.

In der Begründung argumentierte das Landesgericht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels 2017 zu schätzen wäre. Diese Daten sind für die Kammer eine verlässliche Grundlage, da sie mittels der Zahlen von rund 13.190 Wohnung erstellt wurden – deutlich mehr als nur die 30 Vergleichswohneinheiten aus dem Bestand des Wohnungsbauunternehmens.

Eine Revision zum Bundesgerichtshof ist zulässig, das Urteil ist damit rechtskräftig. Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. begrüßt die Entscheidung und geht davon aus, dass Amtsgerichte nun dem Landgericht in ähnlichen Fällen folgen werden. Der Berliner Mietspiegel sorge mit dieser Entscheidung für mehr Rechtssicherheit.

Viele Vermieter berechnen zu viel: Balkonfläche darf nur zu einem Viertel angerechnet werden

Einige Vermieter "verrechnen" sich

Einige Vermieter „verrechnen“ sich bei der Wohnungsgröße

Diese Entscheidung könnte zur Überprüfung zahlreicher Mietverträge führen. Zahlreiche Vermieter rechnen bei der Wohnungsgröße die Balkon- oder Terrassenfläche zur Hälfte in die im Mietvertrag angegebene Fläche hinzu. Das ist zu viel, urteilte jetzt das Landesgericht Berlin (AZ 18 S 308/13 ).
Geklagt hatte ein Mieter aus Berlin-Wedding, der die Größe der Mietwohnung im Fall einer Mieterhöhung angezweifelt hatte. Diese war mit 94,5 Quadratmeters angegeben. Die Richter gaben ihm nun recht und setzen die Größe auf 84 Quadratmeter fest. Sie begründeten, dass zahlreiche (vor allem private) Vermieter die Wohnungsflächenverordnung falsch anwenden und zu viel Quadratmeter als Berechnungsgrundlage nehmen. Die meisten Vermieter würden die Hälfte der Terrassen- und Balkonflächen hinzurechnen. Die Wohnflächenverordnung besagt jedoch: „Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.“




In diesem Fall ist das letzte Wort noch nicht gesprochen. Der Vermieter hat Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt. Dennoch könnte die Entscheidung zahlreiche Mietvertragsänderung nach sich ziehen, wenn Mieter nun die tatsächliche Fläche mit der im Mietvertrag angegebenen Zahl vergleichen. Mit dem Urteil wird gängigen der Praxis vieler Vermieter nun ein Riegel vorgeschoben, grundsätzlich die Hälfte der Balkon- und Terrassenflächen anzurechnen.

Zusammenfassung:

Der Mietspiegel gilt als verlässliche Grundlage bei einem Mieterhöhungsverfahren. Das hat das Landesgericht Berlin entschieden. Einer anderen Entscheidung zufolge dürfen Balkon- und Terrassenflächen nur zu einem Viertel in die Wohnungsfläche einberechnet werden.

Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Africa Studio
Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Lisa S.