Berliner Wohnungsmarkt: Kauf wird günstiger – Miete nicht

Jahrelang war Berlin der Anziehungspunkt schlechthin für Binnenzuwanderer wie Menschen aus dem Ausland – eine Herausforderung vor allem für den Wohnungsmarkt. Die Stadt konnte die gesteigerte Nachfrage nicht bedienen, Spekulanten erfreuten sich riesiger Gewinne. In den kommenden Jahren soll sich die Lage deutlich entspannen. Potentielle Käufer dürfen mit sinkenden Preisen rechnen, für Mieter soll sich zunächst noch nicht viel ändern.

Keine Angst vor der Blase

Harald Simons, Experte beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), bewertet die veränderte Lage differenziert. In den letzten fünf Jahren seien Kaufpreise – bedingt durch niedrige Zinsen und starken Zuzug in die Städte – stärker gestiegen als Mieten. Die bundesweite Preisübertreibung liege derzeit bei 16%, in Hochpreisstädten wie Berlin bei 50%. Das hatte auch einen kräftigen Anstieg der Mieten zur Folge, die in der Hauptstadt inzwischen als kaum mehr steigerungsfähig gelten.Von einer drohenden Immobilienblase will man bei der ZIA allerdings nicht sprechen, dafür sei der zu erwartende Rückgang bei den Wohnungspreisen zu klein. Die wenigsten Käufe seien auch fremdfinanziert, es sei daher maximal der Verlust von Eigenkapital zu erwarten. Wer also heute eine Wohnung in Berlin kaufen möchte, um sie möglichst gewinnbringend zu vermieten oder in einigen Jahren wieder zu verkaufen, muss unter Umständen mit Verlusten rechnen. Die Spekulation auf steigende Mieterlöse könnte damit etwas eingebremst werden.




Kaufinteressenten mit Eigenbedarf können sich dafür über die bevorstehende Entspannung des überhitzen Berliner Wohnungsmarktes freuen. Es wird von einem Rückgang der Kaufpreise um ein Viertel bis ein Drittel in den nächsten fünf Jahren ausgegangen. Die Gründe dafür sind vielfältig, unter anderem hat der Zuzug in die Ballungszentren deutlich abgenommen. Gab es im ersten Halbjahr 2016 noch 40 000 Neuanmeldungen, geht man im Landesamt für Statistik Berlin Brandenburg von sinkenden absoluten Zuzugszahlen aus – sowohl Deutsche als Zuwanderer verlassen verstärkt die Stadt und ziehen ins preislich attraktivere Umland.

Miete: noch keine wirkliche Entspannung in Sicht

Von einer deutlichen Entspannung am Wohnungsmarkt kann aber vorläufig noch nicht die Rede sein. Vor allem für Mieter wird sich in nächster Zeit nicht viel ändern: wenn es auch mit der ungebremsten Steigerung vorbei sein dürfte, wird von konstant hohen Mietpreisen in den kommenden Jahren ausgegangen. Experte Simons begründet dies unter anderem mit dem Bauboom der letzten Jahre. Viele Neubauprojekte wurden inzwischen fertiggestellt, die verfügbaren Wohnungen entlasten den angespannten Markt. Andererseits wurden viele bereits genehmigte Projekte – gut 10 000 Wohnungen im Jahr – nicht realisiert, weil die Hoffnungen auf uneingeschränktes Wachstum doch etwas zurückgegangen sind. Viele Investoren üben sich in Zurückhaltung und wollen das Risiko, erwartete Profite nicht mit Sicherheit erzielen zu können, erst gar nicht eingehen.




Beobachtbar ist auch eine längere Vermarktungsdauer von freien Mietwohnungen in Berlin – darunter versteht man den Zeitraum, über den eine Wohnung bis zur Vermietung auf dem Markt ist. Mieter haben nun grundsätzlich mehr Auswahl, sehr hohe Mieten in schlechten Lagen sind nicht mehr so leicht realisierbar.

Experten warnen dennoch: auch durch die Flüchtlingskrise der vergangenen Jahre bleibt die Nachfrage nach leistbarem Wohnraum derzeit noch relativ hoch, Neubau weiterhin nötig.
Das ist nicht nur ein Berliner Problem: laut Bundesbauministerium werden 340 000 Wohnungen jährlich bundesweit genehmigt – immer noch geringfügig zu wenig, um die gesamte Nachfrage zu decken.