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Berliner Wohnungsmarkt: Die Stadtentwicklung steckt in der Krise

Wohnungsmarkt24 10. April 2018

Im Moment steckt die Stadtentwicklung in Berlin in der größten Krise seit dem Mauerfall. In den letzten 25 Jahren waren die Mieten nie zuvor so hoch und gleichzeitig die Wohnungen so knapp. Der Senat reagiert auf die Not der Mieter und den Wohnungsmangel aber nur sehr langsam, obwohl sich die Situation seit Jahren weiter verschärft. Denn: Berlin wächst ständig um neue Haushalte, aber es entstehen weiterhin deutlich weniger neue Wohnungen. Der Neubau von Wohnungen ist durch landeseigene Unternehmen im letzten Jahr um ein Viertel gesunken. Laut den Angaben des Amtes für Statistik ging auch die Gesamtzahl der neu genehmigten Wohnungen in Berlin zurück.

Rückgang bei den Baugenehmigungen, Aufwärtstrend in der Bevölkerung

Im vergangenen Jahr wurden 24.743 neue Wohnungen von den Berliner Bauämtern genehmigt. Berlins Stadtentwicklung bezeichnete den Rückgang im Vergleich zum Vorjahr, der bei 1,2 Prozent liegt, als „klitzeklein“. Dies wäre korrekt, wenn der Markt ausgeglichen wäre, allerdings herrscht in Berlin ein Mangel an Wohnraum, was die Aussage zynisch klingen lässt. Der Wohnungsbestand schrumpft gemessen an der steigenden Anzahl der Haushalte schließlich ohnehin. Wenn dann noch weniger Wohnungen genehmigt werden, verschärft sich der Verteilungskampf weiter. Im Jahr 2016 wuchs die Berliner Bevölkerung um 60.000 Menschen, im letzten Jahr waren es 50.000 neue Einwohner. Allerdings nahm der Wohnungsbestand im Jahr 2016 um lediglich 14.000 Wohnungen zu. Das bedeutet, dass aus rechnerischer Sicht bereits 2016 gemessen an der durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,7 ungefähr 30.000 Wohnungen zu wenig gebaut wurden. Im letzten Jahr wurden ebenfalls zu wenige Wohnungen gebaut.



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Zu wenig Sozialwohnungen in Berlin

Jeder zweite Einwohner Berlins hat ein so niedriges Einkommen, dass ihm eine geförderte Sozialwohnung zusteht. Allerdings gibt es davon deutlich zu wenig. Obwohl der Senat in den Neubau von Sozialwohnungen investiert, reicht das im Moment nicht aus. Aktuell gibt es nur 107.000 derartige Mietwohnungen in Berlin und es werden jedes Jahr weniger. Berlins Förderbank IBB meldet zwar, sie habe für 2017 über 3000 Sozialwohnungen genehmigt, allerdings wird es noch bis zum Jahr 2020 dauern, bis es in Berlin wieder mehr Sozialwohnungen gibt – sofern alle geplanten Sozialwohnungen auch komplett und rechtzeitig fertiggestellt werden.

Berliner Wohnungsmarkt

Berliner Wohnungsmarkt: Neuer Wohnraum muss entstehen! Wenn dann noch weniger Wohnungen genehmigt werden, verschärft sich der Verteilungskampf!

Gleichzeitig werden Wohnungen immer teurer

Das Angebot ist begrenzt und die Nachfrage ist groß. Beides führt dazu, dass Wohnungen in Berlin immer teurer werden. Für eine freie Wohnung zahlte man im letzten Jahr durchschnittlich 8,8 Prozent mehr Miete. Damit steigen die Mietpreise viermal schneller als die Haushaltseinkommen der Berliner. Die Wohnung wird zum Luxusgut. Beispielsweise zahlen die Berliner jetzt schon jeden zweiten Euro ihres verfügbaren Einkommens (nach Steuerabzug) an ihre Vermieter, wenn sie in einer Wohnung in Mitte in der Chausseestraße wohnen. Dies lässt sich berechnen, indem die Angebotsmiete für eine Wohnung in der Lage mit dem durchschnittlichen Einkommen eines Menschen, der dort lebt, ins Verhältnis gesetzt wird. Diese Wohnkostenquote liegt für ganz Berlin betrachtet bei 29 Prozent. Mehr als ein Viertel des Einkommens geben die Berliner also im Durchschnitt für die Miete aus und die Tendenz ist weiter steigend.

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Viele Berliner flüchten ins Eigentum

Zahlreiche Berliner haben erkannt, dass der Berliner Wohnungsmarkt in einer ernsten Krise steckt. Alle, die es sich leisten können, fliehen ins Eigentum. Im Gegensatz zu öffentlichen Bauherren schaffen Privatpersonen deutlich mehr neue Wohnungen als jemals zu vor: Im letzten Jahr waren es 2253 Berliner und somit schon 400 mehr als noch im Jahr zuvor. Zwar sind die Wohnungs- und Baupreise in Berlin ebenfalls hoch, aber die Bauzinsen sind noch niedrig, was den Berlinern zugutekommt. Die Kreditkosten für den Neubau sind nicht selten ähnlich teuer wie die Angebotsmieten in der näheren Umgebung, sodass der Bau oder der Kauf eine sinnvolle Alternative darstellt. Mit sinkenden Mieten kann in Berlin bisher nämlich nicht gerechnet werden. Allerdings ist das Eigentum für die Mehrheit der Berliner keine Lösung, weil das Geld fehlt, um sich eine eigene Wohnung leisten zu können.



Zusammenfassung

Die Stadtentwicklung in Berlin steckt in der größten Krise seit dem Mauerfall, weil die Mieten zu hoch sind und es zu wenige Wohnungen gibt, wobei der Mangel an Sozialwohnungen besonders groß ist, obwohl gerade diese händeringend benötigt werden. Im Durchschnitt müssen Berliner fast 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete ausgeben, weshalb alle, die es sich leisten können, ins Eigentum flüchten und sich eine Wohnung kaufen oder ein Eigenheim bauen.

Fotoquelle: https:www.shutterstock.com/de - durch: Sean Pavone
Fotoquelle: https:www.shutterstock.com/de - durch: Konstantin L