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Betriebskosten oder Nebenkosten: Was der Mieter wissen will

Redaktion 25. Februar 2021
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Betriebskosten, im Volksmund umgangssprachlich auch gern „Nebenkosten“ genannt, gehören für Interessenten auf der Suche nach einer neuen Wohnung sicher zu den wichtigsten Kriterien. Denn die Höhe der Nebenkosten entscheidet schlussendlich, ob ein Mieter sich die Wohnung leisten kann oder nicht. Erfahrene Vermieter wissen, dass schon manche Interessenten nach der Besichtigung einer Wohnung „abgesprungen“ sind und Abstand von ihrem Mietinteresse nahmen, weil ihnen die Nebenkosten zu hoch waren.

Manch ein Mieter bezeichnet daher die Nebenkosten spöttisch als „zweite Miete“. Doch wie hoch dürfen die Nebenkosten eigentlich sein? Und was gehört faktisch zur Nebenkostenabrechnung, was nicht? Im Folgenden finden Sie häufige Fragen und die dazugehörenden Antworten zum beliebten Thema Nebenkosten und eine Aufstellung der Kosten, die ein Vermieter auf den Mieter umlegen darf – sowie auch eine Aufstellung derjenigen Kosten, die der Vermieter selbst tragen muss.



Was sind die Betriebskosten einer Wohnung? – Fragen und Antworten

Was sind Betriebskosten?

Das deutsche Mietrecht ist hier eindeutig: „Betriebskosten“ sind die Kosten, die dem Vermieter durch die Bewirtschaftung des Objekts entstehen. Umgangssprachlich bezeichnet man die Betriebskosten auch als Nebenkosten, meint damit aber dasselbe: dass die Kosten für die monatliche Bewirtschaftung der Wohnung zur eigentlichen Miete (Kaltmiete) hinzugerechnet werden. Zu diesen Bewirtschaftungskosten, die als Betriebskosten bezeichnet werden, gehören je nach Lage und Objekt verschiedene Teilkosten, wie Beheizung und Warmwasser, sowie die zeitnahe Abfuhr von Müll (Entsorgungskosten) und ein Hausmeisterservice, wenn ein solcher existiert.

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Müssen Mieter in jedem Fall Betriebskosten/ Nebenkosten einer Wohnung zahlen?

Laut dem § 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) müssen Mieter generell die Kosten tragen, die dem Vermieter durch die Bewirtschaftung der Wohnung entstehen. Allerdings ist es nicht richtig, davon auszugehen, dass die Nebenkosten grundsätzlich vom Mieter zu zahlen sind. Es kommt auf den einzelnen Mietvertrag an, denn Mieter und Vermieter können vertraglich etwa auch regeln, dass keine Nebenkosten gezahlt werden oder nur ein Teil davon, oder auch nur für einen bestimmten Zeitraum. Der Mietvertrag hat hier einen Spielraum für eigene Formulierungen und Forderungen, die, sofern sie von beiden Seiten zugestimmt werden, gültig werden.




Können alle Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden?

Nein, nur manche Betriebskosten können vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Das regelt die deutsche Betriebskostenverordnung.

Was nicht zu den Betriebskosten gehört

Folgende Kosten darf der Vermieter nach deutscher Gesetzeslage nicht auf den Mieter umlegen: Instandhaltung und Instandsetzung, Verwaltungsarbeit, Leerstandskosten (wenn eine Wohnung zeitweise nicht vermietet wird), Kontoführungsgebühren oder andere Bankspesen, Einkommenssteuer für Mieteinnahmen, sowie einmalige Kosten zur Bewirtschaftung der Wohnung oder des Hauses, etwa für den Kammerjäger bei akuter Ungezieferbekämpfung und für die Abfuhr von Schutt oder Gartenabfällen (Grünschnitt).

Verlangt der Vermieter dennoch vom Mieter, solche Kosten zu tragen, muss jener nicht darauf eingehen, sondern kann sich auf geltendes Recht berufen. Anders sieht es aus, wenn einmalige Kosten dieser Art durch Verschulden des Mieters entstanden sind – wenn der Mieter etwa Ungezieferbefall in der Wohnung verursacht hat oder auch, wenn es zu den Mieterpflichten gehört, die im Mietvertrag und in der Hausordnung geregelt sind, den Garten bei Teilnutzung mit zu pflegen.

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Kommt der Mieter in solchen Fällen seinen Pflichten nicht nach und muss der Vermieter einen Gärtnerservice oder Grünschnitt-Abtransport bezahlen, muss der Mieter die Kosten tragen. Allerdings sind solche komplexen Fälle auch rechtlich gesehen nicht ganz einfach – eine fundierte Rechtsberatung hilft im Zweifelsfall.

Zusammenfassung

Betriebskosten, auch Nebenkosten genannt, gehören zu den Fixkosten, die der Mieter einer Wohnung tragen muss – sie stellen die Warmmiete dar, welche sich aus Kaltmiete plus Nebenkosten zusammensetzt. Oft besteht jedoch eine inhaltliche Uneinigkeit darüber, welche Leistungen und dadurch entstehende Kosten überhaupt zu den Nebenkosten gehören und an welchen Kosten sich der Mieter beteiligen muss. Das deutsche Mietrecht resp. Betriebskostengesetz ist in solchen Fällen eindeutig.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch fizkes
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