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Das neue Bauvertragsrecht und welche Änderungen es mit sich bringt

Wohnungsmarkt24 15. Juni 2019
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Seit dem 1. Januar 2018 gilt das neue, verbraucherfreundliche Bauvertragsrecht. Verbindliche Termine, genaue Baubeschreibungen und eine Option zur Vertragsauflösung: Häuslebauern stärkt der Gesetzgeber durch das reformierte Bauvertragsrecht den Rücken. Doch welche Rechte räumt das neue Bauvertragsrecht den Bauherren konkret ein? Erfahren Sie alles Wissenswerte hierüber.

Weshalb ein neues Bauvertragsrecht eingeführt wurde

Nachdem es am 09. März 2017 vom Deutschen Bundestag verabschiedet und vom Bundesrat am 31. März gebilligt wurde, ist das neue Bauvertragsrecht Anfang 2018 in Kraft getreten. Dieses gilt für alle ab dem 1. Januar 2018 geschlossenen Verträge. Bei Vertragsschluss vor diesem Termin gilt die alte Rechtslage. Dem neuen Gesetz vorausgegangen waren dreijährige Vorarbeiten der “Arbeitsgruppe Bauvertragsrecht”, die vom Bundesjustizministerium eingesetzt wurde. Anlass für die Neuregelung war, dass sich das Baurecht über die Jahre zu einer Spezialmaterie entwickelt hatte und dem Gesetzgeber die wenigen vertraglichen Vorschriften zum Werkvertragsrecht nicht detailliert genug waren. Handlungsbedarf sah der Gesetzgeber nicht zuletzt auch deshalb, weil die Insolvenz eines Bauunternehmens oder die nicht fristgerechte Fertigstellung des Objekts gravierende Folgen für Verbraucher in Form unerwarteter Mehrkosten haben können.




1. Aussagekräftige Baubeschreibung

Bislang waren zahlreiche Baubeschreibungen unvollständig, sodass es für Bauherren nur schwer einschätzbar war, welche Materialqualität sie erhalten und mit welchen Zusatzkosten zu rechnen ist. Nunmehr hat jeder Häuslebauer einen Anspruch auf eine detaillierte Baubeschreibung. Hierin müssen Bauunternehmer die wesentlichen Eigenschaften der Immobilie deutlich beschreiben, z.B. was Gebäudetechnik, Innenausbau, Schallschutz und Baukonstruktion anbelangt. Pflicht sind auch Pläne mit exakten Flächen- und Raumangaben. Unklarheiten gehen zu Lasten des Bauunternehmens.

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2. Termingetreue Übergabe

Oftmals waren Terminabsprachen zur Fertigstellung nicht viel wert. Nicht selten nannte der Bauträger noch nicht einmal ein konkretes Datum. Mit dem neuen Bauvertragsrecht sind die Unternehmen nun gehalten, verbindliche Aussagen zu machen. Bei Verzögerungen kann der Bauherr dadurch leichter Schadenersatzansprüche geltend machen.

3. Herausgabe von Bauunterlagen

Nur zögerlich rückten Baufirmen in der Vergangenheit ihre Planungsunterlagen heraus. Sei es, um sich nicht in die Karten schauen zu lassen oder um sich keine Umstände zu bereiten. Seit Anfang 2018 haben Bauherren jedoch das Recht erhalten, sich wichtige Dokumente aushändigen zu lassen. Hierunter fallen sämtliche Unterlagen, die für eine Bank oder Behörde benötigt werden. Dank der Unterlagen kann der Bauherr das Bauvorhaben mit Hilfe eines Gutachters auch besser überprüfen lassen.




4. Zahlungsvorbehalt

Bauherren wurde früher schon mal ein ungünstiger Zahlungsplan diktiert. Hierbei waren die Abschläge hin und wieder so gestaffelt, dass die letzte Rate bei weniger als 5% der Gesamtsumme lag. Für eine Mängelbeseitigung fehlte es Bauherren somit an dem finanziellen Druck. Neben der Vertragserfüllungssicherheit (5% der Gesamtkosten) haben Sie als Bauherr durch das neue Bauvertragsrecht eine zusätzliche Sicherheit erhalten: Die Baufirma darf Abschlagsrechnungen von nicht mehr als 90% der Gesamtvergütung stellen.

5. Leichtere Vertragsauflösung

Ein nicht vom Notar beurkundeter Bauvertrag darf von privaten Bauherren binnen einer Frist von 14 Tagen widerrufen werden. Mit Kosten verbunden ist ein Widerruf lediglich in wenigen Ausnahmefällen. Häuslebauern verschafft dieses Widerrufsrecht eine zusätzliche Bedenkzeit und die Möglichkeit, offene Fragen zur Finanzierung in Ruhe klären zu können. Die Widerrufsfrist beginnt mit Vertragsunterzeichnung und kann sich sogar um ein weiteres Jahr verlängern, sofern das Bauunternehmen nicht korrekt auf das Widerrufsrecht hingewiesen hat.

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Hinweis: Sind bis zur Ausübung des Widerrufsrechts Leistungen erbracht worden (z.B. Fertigstellung des Rohbaus), sind diese auch nach der ursprünglich vereinbarten Vergütung zu entlohnen. Weil sämtliche Gewährleistungsansprüche jedoch mit dem Rücktritt verlorengehen, sollten Sie möglichst schnell vom Bauvertrag zurücktreten.

Bauvertragskündigung – Kündigung aus wichtigem Grund: Jetzt können beide Vertragspartner ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist von diesem Gebrauch machen

6. Kündigung aus wichtigem Grund

Die Kündigung aus wichtigem Grund wurde gesetzlich normiert. Beide Vertragspartner können ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist von diesem Gebrauch machen. Wann ein wichtiger Grund vorliegt wurde nicht geregelt, um auch Einzelfälle berücksichtigen zu können.

7. Abnahmefiktion nach Fristablauf

Setzt die Baufirma dem Bauherren eine Frist zur Abnahme des Objekts und lässt der Auftraggeber diese Frist ohne Angabe von mindestens einem Mangel und ohne eine sonstige Äußerung verstreichen, gilt das Gebäude als fiktiv abgenommen. Der Auftraggeber kann jedoch zuvor die Abnahme verweigern, ohne sämtliche Mängel detailliert aufzählen zu müssen. Es genügt mitzuteilen, wo die Immobilie seiner Auffassung nach nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat.




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