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Denkmalimmobilien und ihre Finanzierung – das gilt es zu beachten!

Wohnungsmarkt24 13. Oktober 2020
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Denkmalgeschützte Immobilien haben ihren ganz eigenen Charme – ob historische Villa, idyllisches Mühlengebäude oder uriges Bauernhaus, wer sich für eine denkmalgeschützte Immobilie interessiert, sollte sich im Vorfeld über die damit verbunden Besonderheiten auseinandersetzen. Dies gilt insbesondere für die Finanzierung und möglichen Inanspruchnahme von Förderungen. Zudem sollten sich die potenziellen Käufer im Klaren sein, dass der Erwerb und Erhalt von denkmalgeschützten Gebäuden aufwendiger als bei herkömmlichen Immobilien ist. Bei anstehenden Modernisierungen und Sanierungen ist der Eigentümer beispielsweise bei den technischen Möglichkeiten und der entsprechenden Verwendung von Baustoffen eingeschränkt. Zudem muss im Vorfeld alles von der Denkmalschutzbehörde genehmigt werden. Dennoch bieten Denkmalimmobilien auch zahlreiche Vorteile und Chancen für den eigenen Wohntraum oder die attraktive Kapitalanlage.



Besonderheiten bei der Denkmalimmobilien Finanzierung

Bevor es an die Finanzierung der denkmalgeschützten Immobilie geht, sollten Sie schon bei der Besichtigung große Sorgfalt walten lassen. Gerade die möglichen Kosten und Aufwand einer Sanierung gilt es bereits während der Besichtigung im Vorfeld seriös abzuschätzen. Daher empfiehlt es sich, schon während der Besichtigung die Expertise eines Gutachters in Anspruch zu nehmen.

Geht es im Anschluss an die Finanzierung, dann muss zunächst ein passender Kreditgeber gefunden werden. Die Auswahl an Kreditinstituten bei der Finanzierung von denkmalgeschützten Immobilien ist begrenzter als bei der Finanzierung eines herkömmlichen Gebäudes. Kreditgeber sehen in denkmalgeschützten Objekten ein gewisses Risiko, da diese nicht so leicht zu veräußern sind. Deshalb werden sie mit einem höheren Sicherheitsabschlag in der Kalkulationsbewertung versehen, wodurch auch der notwendige Eigenkapitalanteil ansteigt.

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Steuerliche Vorteile und Förderungen richtig nutzen

Bei der Denkmalimmobilien-Finanzierung können Sie besonders als Kapitalanleger hohe Steuervorteile genießen. Diese kommen je nach persönlichem Grenzsteuersatz im Rahmen der Denkmal-Abschreibung – kurz Denkmal-AfA – zur Geltung. Auf Basis der Paragrafen 7h/7i aus dem Einkommenssteuergesetz können die vollständigen Kosten zur Sanierung in einem Zeitfenster von zwölf Jahren steuerlich geltend gemacht werden, sofern die Denkmalimmobilie vor den Sanierungsmaßnahmen erworben wurde.

So können Sie in den ersten acht Jahren jeweils neune Prozent und in weiteren vier Jahren jeweils sieben Prozent der angefallen Modernisierungskosten von der Steuer absetzen. Zusätzlich kann natürlich noch die herkömmliche AfA auf den Anteil des bestehenden Gebäudewertes abgesetzt werden. Durch diese Abschreibungen können Sie einen attraktiven Rückfluss Ihrer gezahlten Steuern erlangen. Die dabei gewonnene Liquidität können Sie wiederum direkt zur Tilgung des Immobilienkredits der denkmalgeschützten Immobilie verwenden.

Daneben gibt es noch weitere Förderungen und Zulagen des Staates. Beispielsweise bieten hier die jeweiligen Denkmalschutzbehörden, Gemeinden oder Landkreise entsprechende Förderungsmaßnahmen zum Erhalt der Immobilie an. Diese sollen dem Erhalt des Erbes der regionalen Baugeschichte sowie der historischen Bausubstanz dienen.




Die genaue Höhe richtet sich allerdings an diverse Faktoren wie der Art der Modernisierung, der finanziellen Ausstattung der Eigentümer und dem jeweiligen Bundesland. Wichtig ist, dass der Antrag auf Förderung immer vor der baulichen Maßnahme gestellt wird. Handelt es sich beim Gebäude dagegen sogar um ein Kulturdenkmal öffentlichen Interesses, dann ist es sogar möglich, von der Grundsteuer befreit zu werden. Allerdings muss hier neben der Listung in den jeweiligen Kulturdenkmallisten des Bundeslandes auch ein Nachweis erbracht werden, dass die Immobilie aufgrund ihres Denkmalcharakters nicht rentabel ist.

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Spezielle Kredite der KfW-Bank zur energetischen Sanierung denkmalgeschützter Objekte

Weiterhin gibt es noch eine spezielle Förderung seitens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Diese bietet günstige Kreditkonditionen zur Finanzierung von Maßnahmen an Denkmalimmobilien an, die deren Energieeffizienz steigern. Hierzu zählen beispielsweise der Einbau neuer Fenster, die einen höheren Dämmwert aufweisen, oder die Installation einer umweltfreundlichen Heizung, die weniger CO2 ausstößt. Eine Dämmung der Außenfassade wird dagegen schwierig, da in den meisten Fällen die historische Gebäudefassade erhalten bleiben soll. Je nach Ausführung der Sanierungsmaßnahmen als Komplett- oder Teilsanierung gibt es hier verschiedene Kreditangebote mit günstigen Konditionen und Zuschüssen, die Ihnen als Investor auch Teile des Darlehens erlassen. Hierbei handelt es sich entweder um Tilgungszuschüsse oder direkte Investitionszuschüsse, die je nach Sanierungsumfang variieren.

Denkmalimmobilien – ja oder nein?

Denkmalgeschützte Immobilien sind nicht nur charmant, sie prägen auch das Straßen- und Stadtbild vieler Regionen. Daher gilt es diese zu erhalten – entweder als eigenen, selbst genutzten Wohntraum oder attraktive Kapitalanlage, die Wohnraum für anspruchsvolle Mieter schafft. Hier finden Sie weitere Informationen wie Sie denkmalgeschützte Immobilien clever finanzieren und Förderungen effektiv nutzen.



Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Martin Bergsma
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