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Eigenbedarfskündigung – wann ist sie rechtens?

Redaktion 17. Februar 2021
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Das deutsche Mietrecht ist seit einigen Jahren grundsätzlich sehr mieterfreundlich geworden – das wurde auch bei den Sondererlässen bei Mietrückständen zu Corona-Zeiten im Frühjahr 2020 deutlich. Das Einzige, was Mietern noch Kummer machte, war die Möglichkeit, aus der schönen Wohnung, in der man es sich eingerichtet hatte, herausgekündigt zu werden. Doch insgesamt hat sich die Situation auf dem Miet-Markt inzwischen so gestaltet, dass Kündigungen für Vermieter immer schwerer werden.

Deutsche Richter urteilen oft nach dem Grundsatz, dass Mieter bei einer Kündigung keinen Grund angeben müssen, Vermieter hingegen schon. Und bei den triftigen Kündigungsgründen, welche Vermieter aussprechen können, gehörte die Kündigung wegen Eigenbedarf lange zu den gefürchteten juristischen Mitteln, da rechtlich schwer gegen sie zu argumentieren war.

Aktuell gibt es jedoch Anzeichen dafür, dass die Eigenbedarfskündigung deutlich schwieriger wird für den Vermieter, da Richter eine „substanziierte Begründung“ fordern. Wie das im Einzelnen aussieht – und warum Eigenbedarfskündigungen trotz des höheren Aufwands zunehmen – erfahren Sie hier.



Eigenbedarf muss gut argumentiert werden

Das deutsche Mietrecht ist hier eindeutig: ein Mieter kann jederzeit im Rahmen seiner Fristen kündigen, ohne dass er spezifische Gründe hierfür angeben muss; die Mieter-Kündigung ist unbegründet gültig und muss vom Vermieter auch akzeptiert werden. Der Vermieter hingegen kann nicht einfach unbegründet eine Kündigung aussprechen, sondern er braucht triftige Gründe, wie etwa massive Ruhestörung oder Belästigung, vorsätzliches Beschädigen der Mietwohnung, wiederholtes Nichtzahlen der Miete und dadurch entstandene Mietschulden oder ähnliches.

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Denn es muss nun in jedem Fall nachgewiesen werden, dass dem Vermieter, juristisch ausgedrückt, „die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses objektiv unzumutbar ist“ und der Mieter seinen vertraglichen Pflichten wirklich nicht nachgekommen ist. Anders bei der Eigenkündigung. Hier steht kein Verschulden des Mieters im Raum, das begründet und im Widerspruchsfall bewiesen werden muss, sondern einfach die Bedarfslage des Vermieters. Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter oder ein naher Verwandter des Vermieters die Wohnung unbedingt für eigene Zwecke nutzen muss, wobei gleich detailliert wird, dass die Bedarfslage sich auf eine wohnliche, nicht gewerbliche Nutzung des Objekts beziehen muss.

Eine Eigenbedarfskündigung eines Vermieters ist etwa zulässig, wenn dessen studierende Tochter dringend die Wohnung am Studienort benötigt. Sie ist unzulässig, wenn dessen Cousine möglicherweise die Wohnung zum Einrichten eines Maniküre-Studios braucht. Die drei Faktoren: Verwandtschaftsgrad (nahe Verwandtschaft/ ferne Verwandtschaft), Dringlichkeit (unausweichlich in Ermangelung einer Alternative/  beliebig) und Art der Nutzung (Wohnen/ Gewerbe) sind hier also ausschlaggebend, um die Eigenbedarfskündigung rechtlich auf solides Fundament zu stellen.




Eigenbedarfskündigungen nehmen zu

Eigentümerverbände wie Haus & Grund geben an, dass die Eigenbedarfskündigungen in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen hätten. Ein Grund dafür ist sicher die Knappheit auf dem deutschen Immobilienmarkt, wo das Angebot an verfügbaren Wohnungen noch immer die Nachfrage unterschreitet, so dass eine Unterdeckung gegeben ist. Diese Situation ist verständlich, bedenkt man, dass rund 80 Prozent der privaten Vermieter in Deutschland statistisch gesehen nur ein bis drei Wohnungen vermieten und sie daher tatsächlich selbst in eine Bedarfslage kommen können.

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Was von Eigentümerverbänden in diesem Punkt jedoch nicht gesagt wird, ist, dass das Argument „Eigenbedarf“ manchmal strategisch vorgeschoben wird, um eine Wohnung zu entmieten, sie kurzfristig von einem Verwandten beziehen zu lassen und danach zu einem höheren Mietpreis weiterzuvermieten. Solche Fälle von vorgeschobenem Eigenbedarf zum Zweck der nachträglichen Renditesteigerung sind bundesweit bereits recht häufig vorgekommen.

Vielleicht hat diese Praxis die deutschen Richter hellhörig gemacht und sie dafür sensibilisiert, dass der Eigenbedarf faktisch stärker begründet werden muss, wenn Mieter und Vermieter um eine Kündigung streiten.

Zusammenfassung

Die Eigenbedarfskündigung ist in Deutschland eine beliebte Strategie von Vermietern, ihre Wohnung mieterfrei zu gestalten, denn juristisch kann sich auch ein langfristiger Mieter nur schwer gegen das Argument Eigenbedarf wehren. Allerdings sehen die Gerichte aktuell eine Verschärfung der Begründungspflicht für Vermieter im Fall von Eigenbedarf vor, so dass eine Eigenbedarfskündigung nur dann wirksam wird, wenn der Bedarf schlüssig und unmissverständlich, sowie nachprüfbar begründet wird.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch fizkes
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