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Immobilienmarkt News

Ein Jahr Mietendeckel – Das ist die Bilanz des staatlich verordneten Preisstopps

Redaktion 17. Juli 2020
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Ein Jahr ist es her, Sommer 2019, dass die Berliner Stadtsenatorin Katrin Lompscher von der Berliner Fraktion Die Linke den sogenannten „Mietendeckel“ ausgerufen – und damit für Viele einen großen Mietertraum erfüllt hat. Denn das neue Gesetz hat die sukzessive Mietenerhöhung gestoppt und dadurch vielen Mietern, gerade auch einkommensschwachen Haushalten wie Rentnern, Studenten und Alleinerziehenden, ein beruhigtes Wohnen ermöglicht, ohne die Angst, wegen Mietwucher bald auf der Straße zu stehen.

Vermieter allerdings erhoben Beschwerde wegen der möglichen Verfassungsfeindlichkeit der Deckelmiete, welche massiv in die freie Preisgestaltung eingriffe, und bis heute ist das Berliner Rechtsexperiment umstritten. Nach einem Jahr ist es nun an der Zeit, Bilanz zu ziehen: was hat der Mietendeckel eigentlich an Veränderungen auf dem deutschen Immobilienmarkt gebracht?

Eine Untersuchung ergab, dass sich tatsächlich geringere Mieten etabliert haben, dass jedoch auch viele Wohnungen in Eigentum umgewandelt wurden. Diese Dynamik war nicht vorsehbar, und die Frage bleibt offen: wer profitiert eigentlich vom Mietenstopp?




Die Dynamik des Mietenstopps

Ein Mietendeckel verbietet dem Vermieter, die monatliche Miete andauernd weiter zu steigern. Effektiv melden Immobilienportale, dass Mieten in Berlin tatsächlich um rund zwei Prozent gesunken sind. Das freut zwar den Mieter, doch der Vermieter ärgert sich über geringere Einnahmen – was insbesondere dann ins Gewicht fällt, wenn Renovierungen, hohe Steuern und Abgaben fällig werden und der Vermieter sich fragt, ob sich das Vermietungsgeschäft noch rentiert.

Durch diese Schieflage zu Ungunsten der Eigentümer entstand in Deutschland innerhalb kurzer Zeit nach dem Erlass des Gesetzes zum Mietendeckel eine neue, dynamische Situation auf dem Immobilienmarkt, die so nicht vorausgesehen wurde. Dass bei einem Mietenstopp viele Investoren davon absehen, neue Immobilien zu erwerben, ist offensichtlich, denn die Renditeaussichten sind ungünstig. In Berlin hat die Situation nun dazu geführt, dass viele Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden – etwa, indem die Vermieter Eigenbedarf angemeldet haben.

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Das ist ein rechtlich völlig gültiger Schachzug, der gegen den Mieter angeführt werden kann, um die eigenen Wohnungen rasch zu entmieten. Diese leer stehenden Wohnungen konnten dann verkauft werden, oft nicht an private Investoren – die, wie gesagt, ein zu hohes Risiko tragen – sondern an Treuhänder oder Immobilien-Trusts, die dutzende oder hunderte Wohnungen en bloc aufkauften, sanierten und entweder teuer weitervermieteten oder teuer verkauften.

Der Gewinn war also durchaus auf der Seite des Kapitals. Die Idee, mit dem Mietenstopp dem „kleinen Mann“ zu helfen, hat also in der Praxis nicht funktioniert, denn effektiv wurden gerade die großen Investoren aus der Wirtschaft begünstigt, die doch eher das Feindbild der Partei Die Linke sind.



Die einen sind im Dunkeln und die andern sind im Licht

Über die, die ungesehen im „Schatten“ existieren, sprach schon Bert Brecht in seiner Dreigroschenoper. Allerdings geschieht dasselbe derzeit bei vielen Mieten, denn diejenigen Vermieter, die mit der Rechtsregelung nicht einverstanden sind, erheben eine sogenannte „Schattenmiete“. Damit ist folgendes gemeint: wenn Mieter einen Mietendeckel einfordern, können Vermieter, statt sich am Mietspiegel zu orientieren, suggestiv eine höhere als die marktübliche Miete nennen, und den Mietenstopp auf diese hohe Miete beziehen.

Somit wird zwar der Mietendeckel gewahrt, allerdings auf einem höheren Preisniveau. Mieterschutzverbände um Berlin schätzen nun, dass bis zu 80 Prozent der Vermieter sich auf sogenannte Schattenmieten beziehen, und somit zum Schein zwar das Gesetz anerkennen, aber unter der Hand dennoch zu ihrem erwünschten hohen Mietzins kommen. Die Nachteile trägt natürlich der Mieter..

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Zusammenfassung

Im Sommer 2019 wurde in Berlin der sogenannte Mietendeckel – der Preisstopp für sukzessive Mieterhöhung – beschlossen, und seither hat sich auf dem deutschen Wohnungsmarkt viel getan. Ursprünglich sollte das Rechtsexperiment mehr soziale Gerechtigkeit bringen, doch die Bilanz nach einem Jahr sieht düster aus: überall wurden Mietwohnungen in die Eigentumswohnungen umgewandelt, und viele Vermieter kassieren sogenannte Schattenmieten.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch kurhan
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