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Forscher fordern von Kommunen, ihre Wohnungen zum Schuldenabbau zu verkaufen – und stoßen auf Empörung

Wohnungsmarkt24 24. März 2018
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Ein Wirtschaftsforscher vom IW Köln empfiehlt deutschen Städten, ihre Wohnungen zu verkaufen, um Schulden abzubauen. Der Mieterbund jedoch reagiert empört und bezeichnet diese Idee als „Wahnsinn“.

Wohnungsverkauf könnte zum Schuldenabbau beitragen

Zahlreiche Kommunen in Deutschland haben mit Schulden zu kämpfen. Dabei wäre der Schuldenabbau einfach, wenn die Städte den Empfehlungen von Michael Voigtländer, Immobilienexperte vom Wirtschaftsforschungsinstitut IW Köln, folgen würden. Er meint: Die Kommunen müssten einfach ihre Wohnungsbestände verkaufen. Damit könnten viele Kommunen ihre Schulden auf einen Schlag komplett oder zumindest deutlich abbauen.



Vertreter der Mieter und der Städte sind empört

Auf diese Forderungen reagieren die Vertreter der Städte und der Mieter mit Empörung. Der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, Ulrich Ropertz, kritisiert, dass dies finanzpolitische Rezepte aus dem letzten Jahrtausend seien. Auch Bernd Düsterdiek, Referatsleiter des Städtebaus im Deutschen Städte- und Gemeindebund, lehnt diese Strategie ab. Voigtländer verteidigt seine Empfehlung mit den hohen Wohnungspreisen. Gerade wegen der enorm gestiegenen Preise sei es wichtig, erneut über Verkäufe nachzudenken. Außerdem gibt er zu bedenken, dass das Preisniveau wahrscheinlich nicht mehr allzu lange so hoch bleiben werde.

In einigen Städten könnten durch den Wohnungsverkauf alle Schulden bezahlt werden

Einer der größten städtischen Wohnungsvermieter ist Saga in Hamburg, dem rund 132.000 Wohnungen gehören. Sie generieren im Jahr etwa 893 Millionen Euro Mieteinnahmen. Die Berliner Degewo besitzt 73.000 Wohnungen und erhält jährlich 430 Millionen Euro Miete. Die AGB in Frankfurt nennt 51.000 Wohnungen ihr Eigen und erhält dafür etwa 458 Millionen Euro Miete im Jahr.

Wohnungsverkauf in Hamburg

Saga (Wohnungsvermieter) in Hamburg mit rund 132.000 Wohnungen mit etwa 893 Millionen Euro Mieteinnahmen pro Jahr

Wenn die Stadt Hamburg den Empfehlungen von Voigtländer folgen und die Saga zum errechneten Preis von 25,7 Milliarden Euro verkaufen würde, könnte die Stadt über die Hälfte ihrer Gesamtschulden in Höhe von 41 Milliarden Euro bezahlen. Schlechter sieht die Bilanz in Berlin aus, wo der Verkauf der kommunalen Wohnungsbestände nur ein Sechstel der 59,4 Milliarden Schulden einbringen würde.

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In München und Frankfurt müsste man sich nach dem Verkauf der Wohnungen sogar darüber Gedanken machen, wie man die Strafzinsen für den hohen Betrag vermeidet, der nach der Tilgung der Schulden durch den Wohnungsverkauf noch übrig bliebe. Da Frankfurt im Großstadtvergleich nur relativ geringe 1,5 Milliarden Euro Schulden hat, blieben nach dem Verkauf der ABG noch zehn Milliarden Euro übrig.

Voigtländer schiebt sozialpolitische Bedenken beiseite

In seiner Studie kritisiert Voigtländer außerdem, dass die städtischen Gesellschaften im Vergleich zu den börsennotierten Wohnungsriesen eine niedrigere Rendite erzielen. Dabei verweist er auf den Widerspruch zwischen der sozialverträglichen Miete und der Gewinnmaximierung. Eine höhere Rendite könne mit der Durchsetzung von Mietsteigerungen einhergehen, allerdings werde sozialpolitisch eine Miete angestrebt, die unterhalb des Marktniveaus liegt. Sozialpolitische Bedenken hat Voigtländer dabei nicht. Seiner Meinung nach vermieten kommunale Wohnungsgesellschaften häufig zu ähnlichen Preisen wie private Eigentümer. Von günstigeren Mieten würden außerdem nur bedingt Mieter mit schwachem Einkommen profitieren. Dies zeigt sich seiner Meinung nach vor allem in Berlin. Nur 17 Prozent der Mieter von kommunalen Wohnungen gälten hier als armutsgefährdet. Bei privaten Wohnungsunternehmen hingegen sei es jeder Fünfte.

Die börsennotierten und expansionsfreudigen Wohnungsgesellschaften würden sich jedenfalls freuen, wenn kommunale Bestände zum Verkauf angeboten würden. Das gilt insbesondere für:

  • Vonovia
  • Deutsche Wohnen AG
  • LEG

Allerdings spekulieren sie schon seit Jahren nicht mehr darauf, weil sie Widerstand von der Bevölkerung und den Kommunalpolitikern erwarten. Schon 2006 gab es nämlich Bürgerproteste in Freiburg, die einen Verkauf stadteigener Wohnungen an einen privaten Investor verhinderten.

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Dresden bereut den Verkauf seiner Wohnungen längst

Ein Beispiel dafür, dass der Wohnungsverkauf früher oder später bereut wird, ist Dresden. Die Stadt verkaufte ihre Wohnungsgesellschaft Woba Dresden, die 48.000 Wohnungen besaß, im März 2006 an den Finanzinvestor Fortress. Durch den Verkauf gelang es Dresden zwar, zur ersten schuldenfreien Großstadt in Deutschland aufzusteigen, allerdings trauerte die Stadt schon wenig später dem eingebüßten Einfluss auf den Wohnungsmarkt nach. Im September 2017 gründete Dresden daher wieder eine neue städtische Wohnungsgesellschaft mit dem Namen „Wohnen in Dresden“ (WiD). Die Gesellschaft wird im Frühjahr mit dem Bau der ersten Mietblocks anfangen. Die Mietwohnungen in Dresden werden nur an Menschen vermietet, die ein so niedriges Einkommen haben, dass sie einen Wohnberechtigungsschein besitzen.



Zusammenfassung

Immobilienexperten raten Kommunen, ihre Schulden durch den Verkauf ihrer Wohnungen abzubauen. Allerdings lehnen die meisten Städte diese Vorgehensweise ab und möchten nicht auf ihren Einfluss auf den Wohnungsmarkt verzichten.

Fotoquelle: www.fotolia.de - Urheber: pathdoc
Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Mikhail Markovskiy