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Gilt „höhere Gewalt“ bei Pfusch am Bau?

Redaktion 12. Mai 2021
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Wer ein Haus baut, möchte alle Gewerke zeitnah und professionell abgeliefert sehen. Doch gerade in Zeiten von Covid-19 gibt es viele Verzögerungen, Schlechterfüllungen und Vertragsauflösungen. Was davon ist rechtens, was muss man als Bauherr nicht hinnehmen? Sehr oft hört man als Auftraggeber einer Baustelle für Haus und Hof neuerdings den Terminus „höhere Gewalt“, mit direktem Bezug auf die Pandemie, wenn Anbieter nicht liefern oder Handwerker nicht mauern, spachteln oder installieren können. Doch stimmt das?

Auch wenn das rechtliche Gesamtgebiet zum Thema sehr differenziert ist und in jedem Fall eine Einzelbetrachtung voraussetzt, sollen hier einige Beispiele aus der Rechtspraxis genannt werden, um Orientierung zu bieten. Denn Pfusch am Bau kann auch in pandemischen Situationen nicht einfach pauschal als „höhere Gewalt“ dokumentiert oder gar gerechtfertigt werden. Was überhaupt alles unter den Passus „höhere Gewalt“ fällt, wann dieser berechtigt ist – und wann er eine durchschaubare Ausrede schlechter Handwerker darstellt, sehen Sie im Folgenden.



Wann gilt „höhere Gewalt“ im Zusammenhang mit Corona?

„Höhere Gewalt“ im Allgemeinen und in Bezug auf das Baurecht liegt im Verständnis der Juristen in drei wesentlichen Elementen: Unvorhersehbarkeit, Unvermeidbarkeit sowie Außergewöhnlichkeit. Höhere Gewalt liegt vor, wenn ein Sturm von der Stärke eines Orkans das Dach abdeckt, oder wenn eine Granate aus der Kriegszeit im Garten explodiert und das Gartenhäuschen in die Luft sprengt. Typische und häufige Beispiele für höhere Gewalt sind Naturkatastrophen, Krieg und auch Epidemien. Covid-19 könnte also im Sinne der Formel des BGH höhere Gewalt sein.

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Rechtliche Regelungen zu höherer Gewalt in Einzelverträgen finden sich in den dortigen AGBs oder in den allgemeinen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Im BGB bestimmt etwa § 286 Abs. 4, dass ein Schuldner nicht in Verzug gerät, wenn die fristgerechte Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Dies ist insbesondere bei höherer Gewalt der Fall. Ein anderes Beispiel: In den §§ 6 und 7 VOB Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B (VOB/B) ist höhere Gewalt ausdrücklich für solche Bauverträge genannt.

Baurecht für den Bund und für private Bauherren

Doch wann gilt was, und für wen? Das Bundesinnenministerium hat seine Juristen in Zeiten der Pandemie beauftragt, neue Normen für Baugewerbe und höhere Gewalt herauszugeben, die nur im Hinblick auf die Verquickung von Bautätigkeiten an Immobilien in direkten ursächlichen Zusammenhang mit Corona gelten. Unterschieden werden hierbei zunächst Baustellen des Bundes und Baustellen von privat. Für die Baustellen des Bundes hat das Bundesinnenministerium verfügt, dass es als höhere Gewalt eingestuft werden kann, wenn die am Bau beteiligten Unternehmen wegen der pandemischen Krise in Verzug kommen.




Die Folge: Sanktionen wie Strafgelder und anderes gegen säumige Dienstleister am Bau wegen verspäteter Fertigstellung fallen weg, sofern eine Überprüfung beweist, dass der Verzug kausal durch die Pandemie verursacht ist. Für private Baufirmen und private Auftraggeber, vor allem Mieter und Vermieter von Immobilien, gibt es eine stärkere Pflicht zur Prüfung der Sachlage von beiden Parteien. Hier muss in jedem Einzelfall begründet werden, ob Versäumnisse oder vertragswidrige Verhaltensweisen direkt mit der Pandemie in Zusammenhang stehen.

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Keinesfalls, urteilt das Bundesinnenministerium, können sich private Akteure auf dem Immobilienmarkt generell auf die Pandemie herausreden, wenn Verträge am Bau nicht erfüllt werden. Hier gilt das alte schon den Lateinern bekannte Sprichwort „pacta sunt servanda“, Verträge sind einzuhalten. Das gilt auch mit Mund-Nasen-Maske und unter erschwerten Bedingungen.

Welche rechtlichen Folgen kann Corona noch haben für Bauherrn und Bau-Dienstleister?

Manche privaten Bauherren erfahren derzeit durch Kurzarbeit und Gehaltskürzungen finanzielle Einbußen, die sie auch daran hindern können, die nötigen Zahlungen für Dienstleistungen am Bau zu erbringen. Hier gilt jedoch auch das alte Rechtsprinzip, dass Verträge grundsätzlich eingehalten werden müssen. Grundsätzlich befreit auch ein durch die Pandemie bedingter ökonomischer Engpass keinesfalls von einer Zahlungsfrist, die vertraglich geregelt ist. Allenfalls können Bauherr und Dienstleister hier in konsensueller Übereinstimmung eine Stundung vereinbaren, doch das ist in der Einzelzuständigkeit von zwei Parteien und gilt keinesfalls als ein Recht, dass der säumige Schuldner einfordern könnte.

Zusammenfassung

Durch die Pandemie ändert sich sehr vieles im Immobiliensektor – nicht nur Preise, Angebote und Nachfragen auf dem Markt, sondern auch Regelungen für den Bau. Denn wer heute als Bauherr auftritt und Unternehmen beschäftigt, muss auch unter den pandemischen Bedingungen grundsätzlich die Verträge einhalten, urteilt das Bundesinnenministerium. Andernfalls gilt jedoch auch das traditionelle Rechtsprinzip der Vertragstreue für Bauunternehmen, die sich nur selten auf „höhere Gewalt“ berufen können, wenn sie ihre Dienstleistungen nicht erbringen können.




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