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Immobilienmarkt News

Zwangsversteigerung – der Königsweg zur günstigen Immobilie?

Redaktion 20. April 2021
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Die Immobilienpreise sind in Deutschland seit 2010 in manchen Regionen bis zu 77 Prozent gestiegen – eine rasante Preisentwicklung. Nicht nur im Metropolbereich, sondern auch in kleineren Städten sind Einfamilienhäuser oft kaum noch unter 600.000 EUR zu erhalten, Eigentumswohnungen selten unter 400.000 EUR. Daher ist es für viele Privatanleger mit mittlerem Einkommen – selbst bei zwei Verdienern – oft schon schwierig, einen bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Mehr und mehr Interessenten, die auf dem offenen Markt für Häuser und Wohnungen nicht fündig geworden sind oder die hohen Preise für Bestandsimmobilien nicht bezahlen können, sehen sich daher auf Zwangsversteigerungen nach einer Immobilie um. Eine Zwangsversteigerung ist ein Verfahren, das von den zuständigen Amtsgerichten angeboten wird. Hierbei wird eine Immobilie angeboten, die in der Regel weit unter dem Verkehrswert verkauft werden kann.

Grund für das Zwangsversteigerungsverfahren ist meist eine Verschuldung des Gebäudes oder eine Trennung der Eigentümer, etwa bei Scheidung. Die Bieter haben dann die Gelegenheit, mitzusteigern, und der Höchstbietende erhält den Zuschlag für die Immobilie. Was als günstiges Erwerbsmodell für Häuser weit unter dem Listenpreis angepriesen wurde und teils noch wird, hat jedoch einige verborgene Gefahrenquellen. Auch ist die Zwangsversteigerung nicht immer der Königsweg, um an eine günstige Immobilie zu gelangen. Wir klären in einer kurzen Übersicht über die wichtigsten Details zum Thema „Immobilien aus einer Zwangsversteigerungsmasse“ auf.



Warum hat die Zahl der Zwangsversteigerungen zugenommen?

Die Deutsche Immobilien Investment Akademie (IIA) hat festgestellt, dass seit der Corona-Pandemie die Zahl der zwangsversteigerten Objekte zugenommen hat. Der Grund ist, dass viele Eigentümer aufgrund der veränderten Arbeitswelt – Kurzarbeit, wegbrechende Löhne und Gehälter – nicht mehr in der Lage waren, die monatlichen Rückzahlungen des Kredits zu tätigen, und daher nach einiger Zeit die Banken ein Zwangsversteigerungsverfahren erwirkt haben.

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Des einen Leid ist jedoch des anderen Freud, denn so werden günstige Häuser und Wohnungen auf den Markt geschwemmt, die andernfalls nicht oder nur zu einem weitaus höheren Kaufpreis zu haben wären. Die Zahl nicht nur der Häuser in Zwangsversteigerungen, sondern auch der Bieter nimmt daher stetig zu. Wie erfährt man eigentlich von Zwangsversteigerungen? Das Amtsgericht ist verpflichtet, jeden Sitzungstermin, in dem Häuser, Gewerbeimmobilien und Wohnungen zum Versteigern angeboten werden, außen vor den Sitzungssälen auszuhängen. Außerdem gibt es einige Verlage und Portale, die sich auf Informationen rund um die Immobilie als Versteigerungsobjekt konzentriert haben.

Sind Immobilien aus Zwangsversteigerungsverfahren wirklich günstiger?

Zwar gibt es aufgrund der gestiegenen Anzahl an zwangsversteigerten Immobilien in Deutschland eine reelle Chance, wirklich ein günstiges Haus oder eine preiswerte Wohnung zu ersteigern, allerdings ist es ein Nachteil, dass die Bieter bei solchen Versteigerungen – die im Grund Auktionen für Wohnräume sind – oft nicht vorab das Haus besichtigen durften, also sozusagen blind bieten. Ein solches „blind date“ mit dem zukünftigen Domizil ist eine heikle Sache, denn ein möglicher Sanierungsbedarf wird daher nicht erfasst, sondern vom Bieter vielmehr billigend in Kauf genommen.




Nachträgliche Forderungen wie Renovierung kann der erfolgreiche Bieter nicht geltend machen, und der Verkäufer haftet auch nicht für eventuelle Schäden am Haus. Das bedeutet also in der Bieterpraxis oft, dass zusätzlich zum möglicherweise tatsächlich geringen Versteigerungspreis hohe Sanierungskosten hinzukommen. Dies ist weniger der Fall bei den klassischen Einfamilienhäusern, die wegen einer Corona-bedingten Insolvenz der Eigentümer versteigert werden, als bei Gebäuden, die schon länger leer stehen und möglicherweise verwahrlost wurden.

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Nicht immer ist der Bieter im Vorfeld über solche Miseren informiert, die sich bei erfolgreichem Gebot – und der Übernahme aller Rechte, aber auch Pflichten als Eigentümer – schnell als Belastung herausstellen. Interessant hingegen, mahnt die IIA, ist hier die spezielle Situation für Kapitalanleger aus gewerblichen Kreisen, denn gewerbliche Investoren können ein Haus mit hohem Sanierungsbedarf steuerlich stark geltend machen. Ein sanierungsbedürftiges Objekt zum Wohnen, das dem privaten Erwerber nur Kopfzerbrechen bereitet, taugt immer noch als gutes Objekt zur steuerlichen Abschreibung für den Anleger – es ist gleichsam der Hedge-Fonds auf der Ebene der Immobilien.

Zusammenfassung

Zwangsversteigerungen gelten seit einiger Zeit als Geheimtipp unter den Immobilien-Investoren – für private und auch für gewerbliche Anleger. Denn im Rahmen der Zwangsversteigerungsverfahren an den zuständigen Amtsgerichten haben Bieter die Gelegenheit, Immobilien weit unter dem Verkehrswert zu erwerben. Allerdings lauern einige Fallen bei diesem immer beliebter werdenden Trend, Häuser zu ersteigern – und die Bieter sollten im Vorfeld orientiert sein, was bei einer Zwangsversteigerung alles passieren kann und inwiefern legale und finanzielle Nachteile solcher Verfahren die Freude am vermeintlichen Immobilien-Schnäppchen trüben können.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch WR.lili
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