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Gunstmiete für Geliebte? Die neue Rechtslage fürs verbilligte Wohnen

Redaktion 16. März 2021
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Wer eine Wohnung in Deutschland besitzt, darf diese auch billiger vermieten, als es der ortsübliche Rahmen angibt, vorausgesetzt, es existiert auch hier ein gültiger Mietvertrag mit festgelegten Miethöhen und Zahlungsfristen. Das ist das Prinzip der sogenannten „Gunstmiete“.

Viele Eigentümer nehmen heute diese flexible Möglichkeit gern in Anspruch und vermieten ihren aufgrund der Marktlage kostbaren Wohnraum an Kegelbruder und Vereinsfreundin, Neffe und Nichte, oder auch Ex-Ehefrau, Ex-Ehemann und ehemalige Geliebte wesentlich preiswerter, als es die Vergleichsmieten vor Ort nahelegem.

Das ist eine rechtlich zulässige Praxis, auch in den Zeiten einer Unterdeckung des Markts mit Immobilien, die in vielen Fällen ein reales menschliches Näheverhältnis und die entsprechende Solidarität ausdrückt. Allerdings gibt es aktuell einige steuerrechtliche Regelungen zu beachten, damit man als Vermieter auch bei der ungewöhnlichen Konstellation der Gunstmiete immer auf der legalen Seite bleibt.



Das Konzept „Gunstmiete“ lässt billige Mieten zu

Eine Vermietung an Verwandte oder auch Freunde und Bekannte – oder an Personen, mit denen man in einem Liebesverhältnis steht oder stand – kann zu anderen als den marktüblichen Konditionen stattfinden. Hier bezieht der deutsche Gesetzgeber einfach den Faktor Mensch mit ein und sieht es dem Vermieter nach, wenn er aufgrund einer besonderen Sympathie im Näheverhältnis den Mietzins gewaltig senkt. Das ist zwar eine bevorzugte Behandlung, aber nicht illegal, ebenso wenig, wie eine Schenkung von Immobilien illegal wäre.

Was aus Vermieterseite zu beachten ist, ist allerdings der steuerliche Rahmen, denn das Finanzamt spricht hier mit, wenn es um stark verbilligte Mieten geht. Grundsätzlich gelten in Deutschland und für Immobilien, die sich auf deutschem Boden befinden, folgende Regelungen für die vermietenden Eigentümer: Wohnungen und Häuser dürfen zu geringeren als den marktüblichen Konditionen vermietet und trotzdem alle Kosten gegenüber dem Finanzamt abgeschrieben werden (sogenannte Gunstmiete).

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Wichtig ist jedoch, dass der Vermieter in dieser besonderen Situation sorgfältig prüft, ob die vereinbarte Miete im Mietvertrag auch die nötigen steuerrechtlichen Voraussetzungen erfüllt. Denn üblicherweise kann der Vermieter auch bei Gunstmieten steuerlich abschreiben, was ihm an Werbungskosten entsteht. Das gilt jedoch nur bis zu einer bestimmten Grenze, die sich geändert hat.




Es gibt gesetzliche Grenzen bei der steuerlichen Abschreibung

Bis Januar 2012 musste der Vermieter bei Gunstmiete für den Werbungskostenabzug Folgendes beachten: 75 Prozent und 56 Prozent waren die erlaubten Höchstgrenzen. Ab dem 1. Januar 2012 wurden diese legalen Höchstgrenzen der Miete gemäß dem Steuervereinfachungsgesetz zu einem Prozentsatz von 66 Prozent vereinheitlicht. Das bedeutet in der Praxis der Vermietung konkret, dass, wenn mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Miete gezahlt werden, die Vermietung als vollentgeltlich gilt und dadurch den vollen Werbungskostenabzug möglich macht.

Deswegen achten kluge Vermieter darauf, dass auch der gesenkte Mietzins bei Gunstmieten für Freunde und Verwandte über 66 Prozent der ortsüblichen Mieten liegt. Eine weitere Vereinfachung im Mietrecht ist aktuell eingetroffen und heute für viele wichtig: die bis dahin notwendige Vorlage einer Überschussprognose bei der Steuerbehörde, wenn zu mehr als 56 Prozent, aber zu weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Miete vermietet wurde, entfiel durch die Vereinheitlichung der Grenze auf 66 Prozent.

Die Vereinfachung bedeutet aber auch im Umkehrschluss, dass extreme Gunstmieten den Vermieter heute teuer zu stehen kommen, denn sie können nicht steuerlich geltend gemacht werden. Beträgt die Miete einer Wohnung weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete und fällt somit unter die neue vereinheitlichte Grenze, ist das Mietverhältnis bei der Steuererklärung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. In diesem Fall ist der Abzug der Werbungskosten nur noch für einen Teil der Mieteinnahmen, nämlich den entgeltlichen Teil der Vermietung möglich, was für viele Vermieter Nachteile bringt.

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Zusammenfassung

Wenn Wohnraum zu geringeren als den marktüblichen Konditionen vermietet wird, zum Beispiel an Freunde und Verwandte oder andere nahestehende Personen, spricht man in Deutschland von der sogenannten „Gunstmiete“, die legal ist, sofern die neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen zur steuerlichen Abschreibung respektiert werden. Grundsätzlich gilt, dass die Miete über 66 Prozent der ortsüblichen Konditionen für vergleichbare Immobilien betragen muss, um beim Finanzamt die Anerkennung der werbungkosten zu gewährleisten.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch PongWatchara
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