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Homeoffice in der Mietwohnung aufgrund des Corona-Virus: Was müssen Sie beachten?

Redaktion 16. Juni 2020
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Der Corona-Virus hat vieles auf den Kopf gestellt, unter anderem auch die Arbeitswelt. So finden sich zurzeit viele Arbeitnehmer im Homeoffice wieder und erledigen ihre Arbeit in der Mietwohnung. Auch nach der Aufhebung der Einschränkungen wird ein Teil davon das Remote-Working beibehalten. Das kann vom Arbeitnehmer ausgehen, etwa um das Pendeln einzusparen, oder eine Anweisung vom Arbeitgeber zur Beschäftigung im Homeoffice sein. Doch was ist für das Homeoffice zu beachten, wenn Sie in Miete wohnen, damit der Vermieter keinen Ärger macht?




Eigentlich keine Gewerbenutzung in der Privatwohnung erlaubt

Wenn Sie den Mietvertrag für Ihre Wohnung unterzeichnen, ist dort üblicherweise erwähnt, zu welchem Zweck das Objekt gemietet wird. Soll es als Geschäftsstelle für Ihre Firma oder lediglich als Wohnobjekt für private Nutzung dienen? Halten Sie die Bestimmungen des Mietvertrags nicht ein, kann der Vermieter unter Umständen eine gerechtfertigte Kündigung aussprechen und das Mietverhältnis beenden. Daher sollte in einer privaten Wohnung normalerweise keine geschäftliche Tätigkeit ausgeübt werden. Doch einem pauschalen Verbot hierzu konnten sich die Richter am Bundesgerichtshof in einem Urteil nicht anschließen.

Bundesgerichtshof erlaubt gewisse gewerbliche Nutzung

In einer Wohnung, die zu Privatzwecken gemietet wurde, kann ein ausgeübtes Gewerbe gegen den Mietvertrag verstoßen und zu einer Kündigung führen. Dies wurde bereits im Juli 2009 vom Bundesgerichtshof in einem Urteil zu gewerblichen Aktivitäten in der Mietwohnung (AZ: VIII ZR 165/08) festgelegt. Gleichzeitig wurde aber auch klargemacht, dass kein Verstoß vorliegt, wenn die gewerbliche sich nicht von der privaten Nutzung unterscheidet. Wenn als Freiberufler zum Beispiel weder Kunden, Mitarbeiter oder Pakete bei Ihnen ankommen, besteht kein Unterschied zur Nutzung als Wohnobjekt und der Vermieter kann dazu gezwungen werden, eine „Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung“ (BGH, VIII ZR 165/08) auszustellen. Dabei wird von den Richtern in der Urteilsbegründung sogar das Homeoffice, hier noch Telearbeit genannt, erwähnt.

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Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter – etwa im häuslichen Arbeitszimmer – ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung von vornherein unter den Begriff des “Wohnens”; hierzu gehört die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers ebenso wie die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder der Empfang oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in der Wohnung.

Gerade bei kurzfristiger Ausübung des Homeoffice, die niemanden stört und sich nicht von Ihrem normalen Alltag unterschiedet, können Sie sich daher auf das angegebene Urteil des BGH berufen. Einzelfälle können hiervon allerdings abweichen, weshalb nicht jede Situation dadurch abgedeckt ist.



Gespräch mit dem Vermieter zu empfehlen

Damit es gar nicht zu Problemen kommt, kann es empfehlenswert sein, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Dieser hat üblicherweise kein Interesse daran, Sie an der Ausübung Ihres Berufs zu hindern, gerade in der aktuellen Ausnahmezeit. Besprechen Sie Ihre aktuelle Situation und versuchen Sie, zusammen eine Lösung zu finden. Wenn Sie allerdings auch dauerhaft Ihre Arbeiten im Homeoffice, eventuell noch gemeinsam mit dem Partner, durchführen wollen, sollten Sie sich eine Genehmigung für die Arbeit von zu Hause geben lassen. Denken Sie daran, auf schriftliche Form zu bestehen, damit Sie auf der sicheren Seite sind.

Individuelle Fälle mit dem Fachanwalt klären lassen

Da sich jede Situation entscheidet, sollten Sie bei Problemen mit Ihrem Vermieter einen Anwalt für Mietrecht einschalten. Dieser kann Ihnen zuverlässig weiterhelfen und auf die Besonderheiten Ihrer Situation eingehen. So kann es möglicherweise einen Unterschied machen, wenn Sie zu zweit der Arbeit im Homeoffice nachgehen oder dies zu späten Zeiten tun. Verlassen Sie sich daher möglichst auf Rat vom Anwalt, um kein unnötiges Risiko einzugehen und Ihren Fall abklären zu lassen.

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Homeoffice kann mit privater Nutzung im Einklang stehen

Wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, muss eine Tätigkeit im Homeoffice nicht gegen den privaten Mietvertrag verstoßen, wenn es keine Auswirkungen auf die Wohnung oder andere Mieter gibt. Daher sollte die Arbeit von zu Hause aus möglich sein, aber um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie eine schriftliche Genehmigung des Vermieters beantragen. So können Sie auch in Zukunft im heimischen Büro tätig sein und sparen sich langes Pendeln, ohne sich um die Rechtslage Sorgen machen zu müssen.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Aquarius Studio
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