Immobilien-Wertsteigerung durch Renovierung vor Neuvermietung

Für Eigentümer ist es immer schade, wenn der Mieter aus ihrer Wohnung auszieht. Bis ein neuer Mieter gefunden wird, kann viel Zeit vergehen. Um die Chancen bei der Suche nach einem neuen Mieter zu erhöhen, sollten Eigentümer überlegen, ob eine Renovierung, Modernisierung oder Sanierung lohnenswert ist.

Immobilien sind wie Fahrzeuge: Sie verlieren mit der Zeit an Wert. Gebäude haben jedoch den Vorteil, dass sie mit den richtigen Maßnahmen in ihrem Wert steigen. Eine Renovierung der eigenen vier Wände lässt eine Wohnung oder ein Haus nicht nur neuwertig erscheinen, es steigert auch die Chancen bei der Neuvermietung.

Renovieren und Steuern sparen

Viele Eigentümer scheuen sich immer wieder vor der Renovierung ihrer Wohnung. Sie sind davon überzeugt, dass sich die hohen Kosten nicht lohnen. Dabei ist genau das Gegenteil der Fall: Praxisbeispiele zeigen, dass renovierte Wohnungen nicht nur schneller vermietet werden, sondern auch zu einem höheren Preis. Durch den höheren Mietpreis können Eigentümer ihre Investition in kurzer Zeit herausholen.

Die Renovierungskosten lassen sich nicht nur schnell amortisieren, Eigentümer können Modernisierungen und Renovierungen als Werbungskosten abziehen – so zumindest die Theorie. Laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Az.: IX R 51/08) sind Instandsetzungsaufwendungen, die während der sogenannten Selbstnutzungsphase, also wenn man selbst in der Wohnung lebt, keine Werbungskosten für eine künftige Vermietung. Eigentümer können also nicht, nachdem ein Mieter ausgezogen ist, in ihre Wohnung einziehen, sie renovieren und anschließend vermieten.

Übrigens: Das Renovieren in Eigenregie ist eine gute Idee, schließlich sollte es günstiger sein. Wer jedoch selbst renoviert, kann seine Arbeit nicht als Werbungskosten absetzen. Das Do-it-yourself-Renovieren bringt dem Vermieter somit keinen (finanziellen) Vorteil.

Die Renovierung ist nicht optional

Wie zuvor erwähnt, sind viele Eigentümer davon überzeugt, dass eine Renovierung sich in vielen Fällen nicht lohnt. Sie bedenken dabei nicht, dass sie früher oder später ansteht – ob sie wollen oder nicht. Jedes Haus besitzt einen Alterungsprozess, welcher von natürlichen Einflüssen diktiert wird. Stürme beschädigen das Dach und Regen sickert durch undichte Stellen in der Hauswand. Diese Prozesse kann der Eigentümer nicht ohne Weiteres verhindern, jedoch mit einer Renovierung beheben – je früher desto besser. Wer eine Renovierung unnötig lange hinauszögert, der setzt seinen Wohnungsbesitz und den wirtschaftlichen Erfolg seiner Vermietung aufs Spiel. Je früher ein Problem behoben wird, desto geringer sind die Kosten. Durch Schäden in der Wohnung, die nicht behoben werden, entstehen häufig Folgekosten, welche höhere Kosten für den Eigentümer mit sich bringen.

Die Renovierung ist jedoch nicht nur zur Instandhaltung der Immobilie notwendig, in einigen Fällen ist der Vermieter dazu verpflichtet, zu renovieren. Grundsätzlich kann ein Mieter nicht bestimmte Modernisierungen einfordern, auch dann nicht, wenn die Wohnung unmodern ist. Es gibt allerdings Ausnahmen: Vermieter sind dazu verpflichtet, einen Mindeststandard einzuhalten, welche eine zeitgemäße Wohnung erfordert. Laut dem Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 281/03) muss die Elektrik in einem Altbau so ausgelegt sein, dass Großverbraucher wie Waschmaschinen und Staubsauger gleichzeitig möglich ist. In dem oben genannten Fall verfügte die Wohnung auch nicht über Steckdosen im Badezimmer.

Tipps zur Renovierung der Immobilie

Sobald ein Eigentümer die Vorteile und Notwendigkeit einer Renovierung erkannt hat, gilt es, mit der Arbeit zu beginnen. Folgende Dinge sollten Vermieter beachten:

• Wohnzimmer: Im Wohnzimmer sind im Grunde simple Instandhaltungsmaßnahmen nötig, dazu gehört zum Beispiel das Tapezieren oder Streichen von Wänden und Decke. Beim Boden müssen Vermieter genau hinsehen: Wie sieht das Parkett oder die Fliesen aus? Müssen Sie eventuell komplett erneuert werden oder reicht das Lackieren des Parketts?
• Badezimmer: Vermieter sollten das Badezimmer kritisch begutachten. Wie alt sind die sanitären Anlagen? Wann wurde hier zuletzt renoviert? Lohnt sich mehr
  Platz und Comfort bringt oder reicht es aus, WC, Dusche, Badewanne und Waschbecken gegen neue Modelle auszutauschen? Wer sich für eine Neugestaltung entscheidet, sollte auch prüfen, ob eine Neukonfigurierung der Elemente mehr Platz und Komfort bringt.
• Küche: In der Küche stehen zunächst dieselben Arbeiten wie im Wohnzimmer an. Je nachdem, ob Möbel bereits vorhanden sind, müssen Eigentümer auch hier überlegen, ob diese noch zeitgemäß sind oder ersetzt werden müssen.
• Andere Zimmer: In allen anderen Zimmern, also dem Schlafzimmer, Kinderzimmer sowie dem Flur fallen dieselben Instandhaltungsarbeiten wie im Wohnzimmer an. Große Renovierungsarbeiten sind hier nicht von Nöten, es sei denn, in einem der Räume entsteht Schimmel.