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Immobilienmarkt News

Immobilien – eine wertsteigernde Anlage?

Redaktion 30. August 2019
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Jahrelang wurde Verbrauchern suggeriert, dass Immobilien die beste Altersvorsorge seien – und ein sicherer Wertzuwachs. Eine aktuelle Studie zeigt, dass Erwartungen bezüglich der Wertsteigerung Ihrer „Anleihe in Stein“ sich nicht immer erfüllen. Denn der Wertzuwachs von Immobilien ist nicht immer garantiert. Ein Bericht mit Bezug auf aktuelle Entwicklungen auf dem mitteleuropäischen Immobilienmarkt.




Immobilien-Wertzuwachs ist durch niedrige Zinsen bedingt

Viele Hauseigentümer können sich freuen: ihre Immobilie ist statistisch gesehen immer mehr wert. Die immobilienpreise sind seit Jahren in Deutschland, Österreich und der Schweiz drastisch steigend, so dass sich die meisten Eigenheim-Besitzer über ein sattes Plus freuen können. Denn steigende Verkehrswerte von Häusern und Wohnungen rufen bei Eigentümern das Gefühl hervor, immer wohlhabender zu werden. Der Grund dafür ist die niedrige Zinsquote, die seit Jahren auf einem Rekordtief ist. Durch die niedrigen Zinsen werden auch potentielle Käufer immer günstiger, so dass das „billige Baugeld“ oder der „günstige Kredit“ Interessenten verleiten, immer höhere Kredite zur Finanzierung aufzunehmen.

Das wiederum wirkt sich auf die Verkehrswerte von Immobilien aus, die deutlich steigen, da ihre mögliche Finanzierung einfacher geworden ist. Doch Experten warnen: das Rekordtief an Zinsen und das Rekordhoch an Verkehrswerten für Immobilien kann trügerisch sein, denn es bildet nicht unbedingt die reale Situation beim An- und Verkauf ab. Ein Wertzuwachs bei eigengenutzten Immobilien könnte zum Beispiel nur durch einen Verkauf realisiert werden. Und beim Verkauf fallen meist Maklergebühren an, so dass der Reinerlös aufgrund der hohen Courtage meist nicht mehr so hoch ausfällt.

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Insofern ist die einfache Rechnung eines Hauses, das vor Jahren 300.000 EUR wert war und heute laut Verkehrswett 450.000 EUR wert ist, nicht als Reingewinn von 150.000 EUR zu verstehen. Es gibt viele Faktoren, die beim Thema Wertzuwachs zu beachten sind, nicht zuletzt die Frage, ob ein Eigentümer überhaupt verkaufen will. Bei selbstgenutzten Immobilien ist das meist nicht der Fall, weshalb der statistische Wertzuwachs meist nur ein theoretischer ist, der sich aber nicht in der Praxis abbildet.




Immobilien-Blase Mehrfamilienhaus

Anders als bei eigengenutzten Immobilien ist die Sachlage bei Renditeobjekten, die per se nicht nur Selbstnutzung gedacht sind, sondern zur Vermietung. Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt oder geerbt hat, freut sich über dessen Wertzuwachs. Doch wenn das Mehrfamilienhaus als Renditegeschäft gedacht ist, wie es fast immer der Fall ist, fällt es schwer, den realen Verkehrswert einzuschätzen. Denn nicht der mögliche Verkaufswert ist hier entscheidend, sondern der tatsächliche Renditeertrag im Monat oder aufs Jahr gerechnet.

Wenn Ihr Mehrfamilienhaus zum Beispiel laut aktuellem Verkehrswert um 200.000 EUR gestiegen ist seit Erwerb, bedeutet das nicht automatisch, dass Ihre Bank denselben Wert einschätzt. Denn die Bank rechnet nach der Ertragssituation und weniger nach dem Verkehrswert. Ein Vier-Parteien-Haus, das eine Million Euro wert ist, aber nur 3 % Rendite erwirtschaftet und einen Sanierungsstau hat, ist für ein Kreditinstitut weniger wertvoll als ein Zwei-Parteien-Haus im Verkehrswert von 500.000 EUR mit stabilen 6% Rendite.

Es ist also nicht immer einfach möglich, die Hypothek zu erhöhen und das Mehrfamilienhaus zu beleihen, um ein anderes Gut zu erwerben, weil der Verkehrswert gestiegen ist, denn Ihr Finanzinstitut wird immer die Ertragsseite berechnen und wissen wollen, wie hoch die Nettorendite ist. Außerdem sind bei Mehrfamilienhäusern Reparaturen meist im höheren Maß ausschlaggebend, als bei kleineren selbstgenutzten Objekten. Es ist also eine umfassende Kalkulation anzustellen, die mehrere Faktoren umfasst: Verkehrswert, Nettorendite, Sanierungssituation, Lage, Belastung. Erst dann können Sie sicher berechnen, wie viel Ihr Renditeobjekt wirklich wert ist – und ob es einen realen Wertzuwachs gegeben hat.

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Zusammenfassung

Es stimmt nach wie vor, dass Immobilien wertstabil und in vielen Fällen wertsteigernd sind. Dennoch raten Experten, dass Wertzuwachs bei Immobilien nicht überschätzt werden soll. Die Gründe hierfür sind vielfältig und sollten in jedem Fall individuell abgewogen werden.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch ShutterOK
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