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Leben und Wohnen im „Ländle“: Warum in Stuttgart die Immobilienpreise klettern

Redaktion 29. September 2020
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Insbesondere im Stuttgarter Raum sind die Preise für Immobilien in den vergangenen Jahren drastisch um zweistellige Prozentzahlen gestiegen – so sehr, dass manche Immobilien-Kenner die schwäbische Metropole mit Münchens Preisniveau vergleichen oder sogar schon vom „London im deutschen Süden“ sprechen. Denn ähnlich wie in der britischen Hauptstadt, deren wohnliche Notstände bekannt sind und seit 2017 erschreckende Ausmaße erreicht haben von Miet-Wucher und Mini-Apartments, ist auch in Stuttgart ein kleines möbliertes Zimmer mittlerweile so teuer geworden, dass ein Durchschnittsverdiener, Student oder Rentner es sich kaum noch leisten kann.

Eine aktuelle Umfrage unter Immobilienexperten wie Bauunternehmern, Architekten und Immobilienmaklern zeigt, wie die Fachleute, Bewohner und auch Investoren in der Schwaben-City auf diese dynamischen Veränderungen am Hausmarkt reagieren, und welche asynchronen Veränderungen es weiterhin im Bereich Immobilien gibt.




Wohnen in der Schwaben-Metropole wird teurer

Eine aktuelle Umfrage unter 150 Immobilienexperten hat ergeben, dass über 70 Prozent von weiter steigenden Mieten für Häuser und Wohnungen im Stuttgarter „Speckgürtel“ und in Innenstadtlagen ausgehen. Diese Tendenz der Preissteigerung bildet nicht eine ebensolche Entwicklung bei den Löhnen und Gehältern ab, sondern entsteht aus dem Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage, hier: Unterangebot und übermäßiger Nachfrage. Ferner gehen dieselben Experten mehrheitlich davon aus, dass selbst die dezentralen Lagen rund um die südwestdeutsche Metropole stetig teurer werden: rund 60 Prozent der Befragten glauben, dass auch das Wohnen in Stuttgarts Außenbezirken in Zukunft noch teurer wird, als es ohnehin schon ist.

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Denn der Quadratmeter-Preis für eine Wohnung in Stuttgart ist bereits mit guten Lagen in München wie Bogenhausen zu vergleichen und schließt somit Geringverdiener kategorisch vom Mieten oder gar Kaufen aus. Stuttgart hat durch die dynamische Entwicklung der Immobilienpreise gleichsam auch eine soziale Stratifizierung der Innenstadtlagen durchgeführt, indem schwächere Einkommensschichten buchstäblich „an den Rand“ geschoben wurden – und es nach Ansicht der Experten in den kommenden Jahren noch weiter werden.

Gewerbeimmobilien sinken im Preis

Die einzigen Immobilien oder Immobilientypen, die nicht von der seit vielen Jahren konstanten Preissteigerung begriffen sind, sind aktuell Gewerbeimmobilien im deutschen Südwesten, und genauer im Stuttgarter Raum. Während das Wohnen teurer wird, scheint das Vermieten oder Verkaufen von Büroflächen kein so einträgliches Geschäft mehr zu sein. Diese Entwicklung ist kontraintuitiv für geschulte Anleger, denn Gewerbeimmobilien galten bisher, insbesondere in guten Stadtlagen, als „safe bet“, als eine sichere Gewinnnummer.




Allerdings hat sich seit der Corona-Pandemie die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien stark verschlechtert, da viele Firmen dazu übergegangen sind, ihren Mitarbeitern Home-Office-Lösungen anzubieten. Insofern ist auch davon auszugehen, dass der Trend, von Zuhause aus zu arbeiten, weiter anhält. Die Nachfrage nach Büroimmobilien wird also auch zukünftig gleichbleibend gering sein oder sogar noch erheblich weiter sinken, glauben über 90 Prozent der befragten Immobilienexperten über die Tendenz der Zukunft auf dem südwestdeutschen Haus- und Wohnungsmarkt.

Dadurch könnten Anleger Renditen verlieren, wenn sie weiter in Gewerbeimmobilien (oder in geschlossene Immobilien-Fonds mit einem hohen Anteil solcher Anteile im Portfolio) investieren. Allerdings lohnt es sich durchaus, den immer dynamischen Immobilienmarkt wachsam im Auge zu behalten, denn auch wenn das Arbeiten von Zuhause aus offenbar ein sozialer Makro-Trend ist, kann es in Zukunft Schwankungen in Bezug auf die Nachfrage nach bestimmten immobilientypen geben.

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Denn es bleibt abzuwarten, ob sich nicht – mit einer Veränderung des Arbeitsmarktes – auch Veränderungen im Immobiliensektor abzeichnen, und ob zum Beispiel neue architektonische Wohn-und-Arbeitslösungen mit Space-Sharing und Room-Change nicht über kurz oder lang die neuen Gewinner am Immobilienmarkt sein werden.

Zusammenfassung

Das Wohnen in Deutschland zeichnet sich schon lange durch ein Süd-Nord- und West-Ost-Gefälle aus: im Norden und Osten gibt es tendenziell günstigere, im Süden und Westen tendenziell teurere Immobilien. Eine aktuelle Umfrage zeigt nun auch, dass insbesondere in Baden-Württemberg von steigenden Immobilienpreisen ausgegangen wird. Der einzige Kontrapunkt innerhalb der Sinfonie anhaltend steigender Preise ist die Mietentwicklung bei Gewerbeimmobilien.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Jens Goepfert
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