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Immobilienmarkt News

Kein Wohnraum für Familien? In Berlin fehlen große Wohnungen

Redaktion 24. November 2020
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Wer hat noch einen Koffer in Berlin? Der kann sich glücklich schätzen, denn vielleicht ist es bald das Einzige, was er sich in der teuren Hauptstadt noch leisten kann. Die Wohnungsmieten in der Metriopole sind seit 2015 exponentiell angestiegen. Verlierer: Familien mit Kindern, denn es gibt kaum noch gute, bezahlbare Wohnungen mit drei Zimmern und mehr.

Eine aktuelle Vergleichsstudie auf dem Berliner Investment- und Wohnungsmarkt hat ergeben, dass sich zwar wieder verstärkt Bauaktivitäten zeigen, aber die geplanten oder schon in der Umsetzung befindlichen Neubauten vorrangig Ein- bis Zwei-Zimmer-Apartments werden sollen. Auf diesem begrenzten Wohnraum ist jedoch kein Platz für Familien, die demographisch immer weiter an den Stadtrand oder ins ländliche Außengebiet der Großstadt vertrieben werden.




Hohe Mieten, wenig Quadratmeter

In Berlin wird gebaut. Allerdings werden bestimmte immobilientypen bevorzugt: Single-Apartments oder Zwei-Zimmer-Wohnungen. Erstere bieten dem Investor prozentual die höchsten Renditen pro Quadratmeter, denn je kleiner die Wohnung, umso höher ist der Renditeertrag. Letztere, die Zwei-Zimmer-Wohnungen bis 60 Quadratmeter, gelten als Steuerspar-Objekt und können als Zweitwohnung beim Finanzamt geltend gemacht werden – ideal für Pendler, die diesen fiskalischen Komfort schätzen und dafür gern mehr bezahlen.

Das Nachsehen haben Mieter, die mit einer Familie mehr Bedürfnisse an Wohnraum, aber wenig Geld zur Verfügung haben: ihnen werden die kleinen Neubauten in Berlin-Mitte und am Stadtrand nicht gerecht. Denn sie sind nicht die bevorzugte Mieter-Kategorie, welche in der Hauptstadt oft noch „Yuppie“ oder „Dinks“ heißt: „double income, no kids“. Das Gegenteil – „one income, one or two kids“ – wird in Berlin ungern gesehen, denn die Renditen für größere Wohnungen sind relativ betrachtet geringer als die für kleine Wohnungen, und generell fehlen großzügige Wohnflächen von mehr als 80 Quadratmeter für den durchschnittlichen Verdiener.

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Ein Fehler von Politik und Verwaltung

Wie könnten Stadtsenatoren den Bau von familienfreundlichen Wohnungen attraktiver gestalten? Grundsätzlich ist es schwierig, von Seiten der Politik auf die Wirtschaft im Immobiliensektor zu wirken. Denn hier stehen pragmatische Schwierigkeiten einer planerischen Idealwirtschaft entgegen: die Grundstücke in der Metropole sind selten und teuer, der geringe verfügbare Raum muss aus Investorensicht optimal genutzt werden, und die Renditen sind bei Klein- und Kleinstwohnungen angenehm hoch, so dass sich Baukosten schneller amortisieren.




An diesen ehernen Gesetzen des Marktes lässt sich so schnell durch politische Entschlüsse nichts ändern, was jedoch in Berlin lange versäumt wurde, ist der Sektor sozialer Wohnungsbau. Dessen Fehlen macht die prekäre Situation für Investoren, welche mit allen zulässigen Mitteln versuchen, ihre Kosten zu amortisieren, natürlich deutlicher, doch es muss festgestellt werden, dass nicht die Investoren die Hauptverantwortung tragen, sondern dass diese zuletzt auf einem Terrain arbeiten, das seitens der Stadt seit 20 Jahren verplant wurde.

Ein historischer Revenant taucht auf, wie ein Geist der Vergangenheit: in den 1920er-Jahren schrieb der berühmte Autor Hans Fallada sein sozialkritisches Werk „Kleiner Mann, was nun?“. Es handelt von einem einfachen Angestellten und seiner jungen Frau „Lämmchen“, die – weil die Frau schwanger wird – im überfüllten, hektischen Berlin der „golden Twenties“ keine Wohnung finden und von einem Behelfsquartier ins nächste ziehen müssen, bis sie zuletzt am Stadtrand in einer Gartenlaubensiedlung wohnen.

Ist die Suche des kleinen Manns nach Wohnraum für Frau und Kind eine Matrix für die Wohnungssuche für Familien im Berlin der 2020er-Jahre? Falls ja, hat sich die Erneuerung der Misere nach 100 Jahren als eine Herausforderung dargestellt an Politik und Gesellschaft, nicht nur den Profit regieren zu lassen.

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Zusammenfassung

In Berlin fehlen bezahlbare Wohnungen für Familien: Investoren bauen lieber klein, da kleinere Wohnungen prozentual mehr Rendite erbringen. Aktuell gibt es für Familien mit Kindern fast keinen Wohnraum in der deutschen Hauptstadt, der bezahlbar wäre, sofern man eine Nähe zur Stadtmitte bevorzugt oder aus Gründen der Infrastruktur bevorzugen muss. Denn gerade in Berlin ist das Pro-Kopf-Einkommen durchschnittlich extrem niedrig, was die Misere am Wohnungsmarkt nochmals deutlich intensiviert.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch canadastock
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