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Immobilienmarkt News

Kaufpreise für Immobilien steigen in Kleinstädten wieder an – woran liegt das?

Wohnungsmarkt24 29. August 2018

Der Immobilienmarkt zeichnete sich lange Zeit dadurch aus, dass es auf dem Land einen hohen Leerstand an Wohnungen gab, während in den Metropolen Wohnungsnot herrschte. In den Großstädten stiegen Mieten und Preise rasant, aber Häuser in Dörfern ließen oft auch zu extrem niedrigen Preisen kaum verkaufen. Seit vielen Jahren ist anhand der Zuzugszahlen in den Metropolen anzunehmen, dass junge und alte Menschen gleichermaßen unbedingt in die Großstädte wollen. Aus diesem Grund wurde von der Bundesstiftung Baukultur und dem Immobilienverband GdW im November 2017 eine Initiative gestartet, die den ländlichen Raum stärken soll. Sie hat das Ziel, die Abwanderung zu bremsen und den Bevölkerungsdruck auf die Großstädte zu verringern. Es kann aber gut sein, dass die Panik doch übertrieben war. Aktuelle Zahlen zeigen nun nämlich ein ganz anderes Bild: Viele Klein- und Mittelstädte werden bei der Bevölkerung wieder beliebter und somit auch teurer.



Eine Gegenbewegung zur einstigen Landflucht ist deutlich erkennbar

Pro Jahr ziehen ungefähr 8,4 Millionen Menschen um – die meisten von ihnen bisher vor allem von der Stadt in die Metropole oder vom Dorf in die Kleinstadt. Mittlerweile zeichnet sich aber eine Gegenbewegung zu dieser Landflucht ab. Immer mehr Menschen wird es in der Großstadt zu teuer, sodass sie in die Umlandgemeinde ziehen. Das führt dazu, dass die Preise in den Mittel- und Kleinstädten mittlerweile wieder nach oben klettern. Dies beweist der neuste Wohnungsmarktbericht vom Analysehaus F+B Forschung und Beratung. In den sieben Kleinstädten, in denen die Mietpreissteigerungen am höchsten sind, kletterten die Mieten in nur einem Jahr deutlich schneller als in den angesagten Metropolen – obwohl diese Kleinstädte schon heute zu den 50 teuersten Orten in Deutschland gehören. Es gibt laut der Liste von F+B auch kaum noch Landkreise und Städte, in denen die Immobilienpreise in den letzten zwölf Monaten nicht zunahmen. Der Geschäftsführer von F+B, Bernd Leutner, ist der Meinung, dass diese Preissteigerungen in den Mittel- und Kleinstädten in naher Zukunft anhalten. Das liegt auch daran, dass institutionelle Investoren die Renditechancen erkannt haben und zunehmend dort einkaufen.

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Renditen von Großstadtwohnungen fallen

Gleichzeitig sinken die Renditen von Großstadtwohnungen permanent. In Frankfurt und Hamburg muss das 33-fache der Jahresmiete gezahlt werden – in Düsseldorf, München, Stuttgart und Berlin ist es sogar noch mehr. Dadurch nimmt die Rendite vor den Instandhaltungs- und Verwaltungskosten auf drei Prozent und noch weniger ab. Fernab der Metropolen sind die Renditen deutlich höher, was Kaufinteressenten anlockt und zu Preiserhöhungen führt. Insbesondere die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser steigen in Klein- und Mittelstädten rasant. Ihre Steigerungsraten liegen nun schon seit zwei Quartalen in Folge über den Raten der Eigentumswohnungen. Das war lange umgekehrt, weil Kapitalanleger und Selbstnutzer um Eigentumswohnungen stritten und deshalb die Preise in die Höhe trieben. Einfamilienhäuser hingegen werden in der Rege zur Selbstnutzung erworben. Allerdings können sich viele junge Familien in Metropolen keine Einfamilienhäuser mehr leisten – in den umliegenden Klein- und Mittelstädten hingegen oft schon.



In den Städten gibt es oft mehr Arbeitslose

Fragt man die Deutschen, wo sie am liebsten wohnen möchten, sind die aktuellen Ergebnisse ebenfalls überraschend:

  • 45 Prozent wollen in einer Landgemeinde leben.
  • 33 Prozent würden sich für eine Mittel- oder Kleinstadt entscheiden.
  • Lediglich die 18- bis 29-Jährigen möchten dem Landleben entfliehen: 40 Prozent dieser Bevölkerungsgruppe würden gern in der Großstadt wohnen.

Junge Menschen wollen lieber in der Stadt wohnen – 40 % dieser Bevölkerungsgruppe würden gern in einer Großstadt leb en

Das liegt einfach daran, dass die jungen Menschen mehr Anschluss suchen. Lange hieß es auch, dass die Jobchancen in der Stadt besser sein. Das ist aber nicht der Fall, wie eine vom GdW beauftragte Studie der Beratungsfirma Empirica jetzt zeigt: Seit 2010 ist die Anzahl der Arbeitsplätze in nur zehn von insgesamt 187 Kreisen, in denen die Bevölkerung abnimmt, auch wirklich gesunken. Im Schnitt stieg die Anzahl der Jobs sogar um 8,4 Prozent. Bei einem Vergleich der Arbeitslosenquoten zwischen Landkreisen und kreisfreien Städten wird klar, dass die Arbeitslosigkeit in Großstädten oft größer ist. Immobilienprofessor Just erläutert, dass umso weniger Menschen über eine Abwanderung nachdenken, je größer die berufliche Sicherheit sei. Fakt ist: Eine schlechte Versorgung mit Bekleidungsgeschäften sowie mit alltäglichen Produkten und eine mangelhafte Internetverbindung sprechen auch in Zukunft gegen Dörfer als Wohnort. Nichtsdestotrotz entscheiden sich viele Menschen für ein Leben auf dem Land. Und darauf wird reagiert: Kürzlich stimmte beispielsweise das Bundeskabinett einem Gesetzesentwurf zu, der den Breitbandausbau auf dem Land mit insgesamt 2,4 Milliarden Euro fördert.



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