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Aktuelles Mietrecht: Kein Einspruch gegen Kündigung möglich

Redaktion 4. September 2020
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Das Jahr 2020 war für den Immobiliensektor ein ungewöhnliches Jahr, das entgegen vieler Prognosen von Experten verlaufen ist, insbesondere, was Mietpreisentwicklung und Immobilienattraktivität anging. Auch in der Rechtsprechung und Gesetzgebung hat sich einiges geändert. Der deutsche Vermieter-Verein informiert aus aktuellem Anlass darüber, was sich für Vermieter und Mieter seit Sommer 2020 geändert hat. Viele Änderungen betreffen das Kündigungsrecht.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 01.07.2020 (Az. VIII ZR 323/18) zwei wichtige Einschränkungen für die Widerspruchsmöglichkeit der Mieterseite gegen eine vermieterseitige Kündigung vorgenommen. Dadurch werden die legalen Möglichkeiten der Mieter, sich gegen eine Kündigung durch den Vermieter zu wehren, effektiv viel geringer – selbst dann, wenn es sich nicht um eine außerordentliche Kündigung handelt.




Ein Widerspruch wird ausgeschlossen

Bislang galt im deutschen Mietrecht, dass ein Widerspruch auf Mieterseite unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist. Nun hat der Bundesgerichtshof dieses Recht abgewandelt, und dadurch die Einspruchsmöglichkeiten in der Praxis begrenzt. Die Gesetzesnovelle sieht folgendermaßen aus: § 574 BGB: Widerspruch unter bestimmten Voraussetzungen; „Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Das entspricht der geltenden Rechtslage.”

Welche Gründe sind es nun, welche den Vermieter laut Gesetz zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigten? Grundsätzlich alles, was vom Gesetzgeber als „Vertragsverletzung“ definiert wird, wie etwa massive Störungen des Vertragsverhältnisses durch dauerhafte Störung des Hausfriedens durch den Mieter, durch Ruhestörungen oder Belästigungen anderer Mieter oder auch Beleidigungen des Vermieters durch den Mieter. Doch nicht nur solche ordnungsgemäßen und psychologisch effektiven Verstöße, sondern insbesondere auch die monetäre Seite des Vertragsverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter ist für den Gesetzgeber von Belang, der immer die Geldtransaktionen schützen möchte.

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Die besonderen Gründe, die eine außerordentliche Kündigung ermöglichen, bestehen insbesondere bei anhaltender Nichtzahlung der Miete. Insofern der Mieter Mieten schuldig ist, gemahnt wurde und nur Teilbeträge abgezahlt hat, bliebe der Kündigungsgrund auch in der sogenannten „Schonzeit“/ Schonfrist der Ausnahmeregelungen bestehen. Diese Situation träfe in der Praxis insbesondere diejenigen Mieter hart, die 2020 durch Corona in Kurzarbeit und durch den dadurch entstehenden Geldmangel in Mietzahlungsrückstände geraten seien, kritisieren Vertreter vom Mieterschutzbund.

Dennoch hat der Gesetzgeber unlängst diese „harte“ Veränderung im Miet- und Kündigungsrecht eingeführt, um Vermieterinteressen zu schützen. Denn angesichts der Tatsache, dass vorwiegend Privatinvestoren Renditeobjekte vermieten, können diese auch die Bankkredite zur Finanzierung der Immobilien nicht tragen, wenn Mieter dauerhaft mit ihren Mietzahlungen im Rückstand sind – und das würde auf Dauer eine volkswirtschaftliche Schieflage provozieren.




Außerordentliche Kündigung ist nicht erforderlich

Der Bundesgerichtshof präzisiert die neue Gesetzesänderung zu § 574 BGB: Kein Widerspruch möglich, wie folgt: „Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung auch ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht. Das Widerspruchsrecht des Mieters entsteht auch dann nicht, wenn innerhalb der sog. Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB der Mietrückstand vollständig gezahlt wird.“

Das bedeutet in der Rechtspraxis, dass selbst eine fristgemäße Kündigung nun weniger Widerspruch erfahren kann. Der Vermieter-Verein bestätigt, dass Vermieter durch diese Neuerung etwas ruhiger schlafen können, wenn Problem-Mieter nicht zahlen oder dauerhaft im Rückstand sind. Effektiv wird die Arbeit der derzeit oft überlasteten Gerichte vereinfacht und so mancher Aktenberg schneller abgetragen – das war offensichtlich auch eine intendierte Folge der Gesetzesnovelle.

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Zusammenfassung

Das ungewöhnliche Immobilienjahr 2020 hat einige Neuerungen gezeitigt – darunter auch etliche Gesetzesnovellen, die auf legale auf die Veränderungen der Konjunktur reagieren. Zwei neue Erlasse zum Kündigungsrecht laut Bundesgerichtshof betreffen jetzt die Widerspruchsmöglichkeiten der Mieter gegen eine Kündigung durch den Vermieter, informiert der Vermieter-Verein.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Indypendenz
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