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Immobilienmarkt News

Kontroversen um Mieterhöhungen

Redaktion 4. Dezember 2019
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Mieten sind in Deutschland nicht nur von der konkreten Ausstattung und Größe des Wohnraums abhängig, sondern auch von der Lage. Das schlägt sich sofort auf den Preis nieder: teure Mieten im Wohnumfeld können ein Argument für Vermieter sein, wenn sie die Miete kräftig erhöhen wolle. Also greifen immer mehr Vermieter zu der Technik, unter Berufung auf teure Mieten im unmittelbaren Wohnumfeld die Miete steigen zu lassen.

Diese Vorgehensweise ist legal, ebenso wie eine dynamische Anpassung von Bestandsmieten legal ist. Dennoch gibt es einige Finessen, über die Mieter Bescheid wissen sollten. Helena Klinger vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hat nun einige Informationen bereitgestellt, die Mietern und Vermietern helfen, im Paragrafendschungel durchzublicken und die Mieterhöhungen im rechtlich sicheren Rahmen geschehen lassen.




Es gibt viele unzulässige Mieterhöhungen, sagt die Expertin

Mieterhöhungen sind zulässig, Anpassungen an die Mieten im Wohnumfeld ebenso, und dennoch gibt es viele problematische Begründungen für eine Mieterhöhung, berichtet die Expertin. Mieten dürfen innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht mehr als zwanzig Prozent steigen, berichtet Frau Klinger, in manchen Bundesländern sogar nur um maximal 15 Prozent. Denn das sei die gesetzliche Höchstgrenze. Viele Vermieter wissen das nicht und steigern die Miete bei Bestandsmieten so stark, dass die 20-Prozent-Marke überschritten würde. Das muss der Mieter nicht hinnehmen.

Außerdem weist die Expertin von Haus & Grund darauf hin, dass Mieterhöhungen generell erst zwei Monate nach Eintreffen der Mieterhöhungsforderung gültig werden. Man müsse als Mieter also nicht unmittelbar im Folgemonat der angekündigten Mieterhöhung die erhöhte Miete zahlen, allerdings zwei Monate später. Auch diese legale Tatsache sei vielen Mietern nicht bewusst, beklagt Frau Klinger, denn dadurch entstünden Missverständnisse und manchmal finanzielle Engpässe für Alt-Mieter. Nichtsdestoweniger vertritt Haus & Grund als Verein natürlich primär die Interessen der Vermieter und Immobilienbesitzer, nicht der Mieter.

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Vermieter können demnach ein durchaus berechtigtes Interesse daran haben, die Mieten sukzessive zu steigern. Nicht immer sei vorrangig Habgier die Motivation, wie manche frustrierten Mieter glauben. Auch die Vermieter haben Sorgen: steigende Instandhaltungskosten von Bestandsimmobilien, höhere Kosten für Verwaltung und Hausmeisterservices, steigende Grundsteuer der Gemeinden und andere Abgaben sind mit ein Grund, weshalb Bestandsmieten von Zeit zu Zeit erhöht werden müssen.




Was die Mieterhöhung legal macht

Wenn ein Vermieter die Bestandsmiete erhöhen will, muss er Vergleichsmieten anbringen – mindestens drei, sagt der Gesetzgeber. Frau Klinger von Haus & Grund merkt jedoch an, dass dieses Vorgehen in der Praxis oft nicht korrekt umgesetzt wird: irgendwelche überteuerten Mieten würden von manchen Vermietern herbeigezogen, um eine drastische Mietsteigerung zu rechtfertigen.

Das sei unzulässig, denn das juristische Zauberwort heiße „Verhältnismäßigkeit“: die Vergleichsimmobilie müsse wirklich ein vergleichbares Objekt sein, so könne zum Beispiel die Miete einer Villa in der Nachbarschaft nicht repräsentativ sein für die erwünschte Mietsteigerung im einfachen Zwei-Zimmer-Apartment. Hans Jörg Depel vom Mieterverein Köln setzt sich daher für mehr Transparenz ein und erklärt den betroffenen Mietern, dass sie nur diejenigen Vergleichsmieten zur Rechtfertigung von Mieterhöhungen akzeptieren müssen, die von Ausstattung und Größe her deutlich ähnlich sind mit der bewohnten Immobilie.

In einer Zeit, in der die Immobilienpreise in Deutschland – und auch die Mietpreise – in die Höhe schnellen, ist guter Rat oft teuer. Gut, dass die Interessen-Verbände Mieterschutzverein und Haus & Grund ihre jeweiligen Klienten meist *. Denn die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt dürfte sich, wirtschaftlichen Prognosen zufolge, weiter zuspitzen.

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Zusammenfassung

Wenn der Vermieter die Miete erhöht, ist er rechtlich meist auf der sicheren Seite, denn Mieterhöhungen sind innerhalb des gesetzlichen Rahmens zulässig. Die deutsche Eigentümergesellschaft Haus & Grund informiert jedoch über die nötigen Preisgrenzen und Berechnungsgrundlagen, denn es kommt ihrer Ansicht nach zu vielen Missverständnissen und auch zu unrechtmäßigen Situationen, wenn Mieter und Vermieter ihre Grenzen nicht kennen.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch petrmalinak
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