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Mietrecht Recht & mehr

Die Kündigung einer Einliegerwohnung: Ein Sonderfall im deutschen Mietrecht

Redaktion 2. April 2021
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Einliegerwohnungen sind meist kleine, im Souterrain oder Keller gelegene Wohnungen eines Ein- oder Zweifamilienhauses. Diese Bauweise wurde in den siebziger und achtziger Jahren populär und hat seitdem, mit einigen konjunkturellen Schwankungen, nichts von ihrer Beliebtheit verloren, denn so wurde der Platz vom Kelleraushub durch den Bau einer zusätzlichen kleinen Wohnung optimiert, die zudem vermietet werden konnte – meist an Singles oder ältere Personen mit weniger Bedarf an Wohnfläche.

Die Vermietung von Räumen „im eigenen Haus“ war eine ungewohnte, aber für viele Bürger praktische Angelegenheit. Durch diese Mieteinnahmen haben viele Vermieter und Eigentümer schneller die Hypothek des Hauses zurückzahlen können, was also eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten darstelle: die Bank bekam früher ihren Kredit zurück, der Vermieter war rasch schuldenfrei und der Mieter hatte eine preiswerte kleine Wohnung.

Doch in einer Hinsicht waren und sind die Einliegerwohnungen nicht gerade mieterfreundlich, und das ist der Kündigungsschutz. Denn ein Vermieter darf seinem Mieter, wenn dieser in einer Einliegerwohnung wohnt, ohne berechtigtes Interesse kündigen. Warum das im deutschen Mietrecht so ist und was Mieter und Vermieter bedenken sollten, sehen Sie im folgenden kleinen Lagebericht.



Kündigung ohne berechtigtes Interesse – ist das überhaupt legal?

Wer einem Mieter kündigen will, muss immer einen triftigen Grund dafür haben – im deutschen Mietrecht heißt das, ein „berechtigtes Interesse“. Es gibt jedoch eine große Ausnahme zu dieser Regel. Der Paragraf § 573a BGB regelt den einzigen Fall im Mietrecht, in dem der Vermieter seine Wohnung sogar ohne das Vorliegen eines sogenannten „berechtigten Interesses“ seinem Mieter kündigen kann.

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Das ist nach dem Wortlaut des Gesetzes nur dann möglich, wenn es sich um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt und der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt. Das bedeutet nun in der Regel, dass es ein Ein- oder Zweifamilienhaus mit einer Einliegerwohnung ist, bei dem der Vermieter das Hauptgebäude bewohnt und der Mieter die Einliegerwohnung. Im Volksmund heißt dieser Ausnahme-Paragraf deshalb auch oft „Einliegerregelung“ und ist deshalb gefürchtet, weil hier Kündigungen des Mietverhältnisses sehr einfach möglich sind.

Wörtlich besagt das Gesetz: „Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.“ Dadurch werden lange Kündigungsfristen bei alteingesessenen Mietern ebenso aufgehoben wie die Begründungspflicht des Vermieters.




Warum gibt es Sonderkündigungsrechte?

Auf einem Mietmarkt, der heute immer angespannter wird, überrascht ein scheinbar antiquiertes Vorrecht des Vermieters, schnell und ohne berechtigtes Interesse seinem Mieter kündigen zu können. Es widerspricht somit einer Rechtstendenz und einem Rechtsgeschmack, der schon seit Jahren an deutschen Gerichtshöfen anzutreffen ist: im Zweifel für den Mieter. Warum gibt es überhaupt diese Ausnahmeregel vom Kündigungsschutz für den Mieter?

Der deutsche Gesetzgeber hat Realsituationen bedacht, als er diese Ausnahme formulierte, und wollte niemanden schikanieren oder bevorteilen, sondern im Gegenteil eher mögliche Eskalationen vermeiden helfen. Im Mietrecht wurde diese Ausnahme wegen des in der Regel engen Zusammenlebens von Vermieter und Mieter begründet, das aus sozialer Sicht sehr störanfällig ist – wenigstens störanfälliger als Mietverhältnisse, bei denen Mieter und Vermieter in unterschiedlichen Häusern, oder sogar in unterschiedlichen Städten wohnen.

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Das spezielle Vermieterkündigungsrecht nach § 573a BGB ist auch nicht da beschränkt, wenn ein Käufer das Eigentum erwirbt und dann eine Wohnung selbst bewohnt.

Zusammenfassung

Kündigungen von Mietverhältnissen sind in Deutschland schwierig geworden, denn das Mietrecht ist mittlerweile so sozialgerecht gestaltet, dass die meisten Gesetze – und auch Prozesse – zugunsten des Mieters optieren. Eine Ausnahme gibt es jedoch: die Kündigung einer Einliegerwohnung nach § 573a BGB. Diese kann sogar ohne Vorliegen eines sogenannten berechtigten Interesses geschehen, was Mietschutz erheblich erschwert und Vermietern andererseits ein schnelles Handeln ermöglicht.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Freedomz
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