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Mietrecht

Der Streit um die Mietpreisbremse geht weiter: Jede dritte Miete in Berlin ist zu hoch

Redaktion 21. Juli 2020
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Der „Mietendeckel“ genannte Stopp für sukzessive Mieterhöhungen insbesondere in Berlin bewegt nun seit seinem Inkrafttreten im Juli 2019, also seit einem Jahr, die Gemüter. Doch nun geht die Debatte weiter. Es gibt auch die sogenannte Stufe zwei des Mietenstopps, die sich auf die Höhe der Bestandsmieten bezieht. Während Stufe eins noch besagte, dass Neuvermietungen von Wohnungen und Häusern in ihrer Mietpreishöhe nicht exzessiv gesteigert werden dürfen, bezieht sich Stufe zwei auf Bestandsmieten, welche ebenfalls an das marktübliche Niveau angepasst werden müssen.

Nun ist ein großer Verband für Immobilien in Berlin damit beschäftigt, die in ihm organisierten Unternehmen, die Wohnungen vermieten, zur Einhaltung von Stufe zwei anzuregen. Und wie man es erwarten kann, gibt es Hindernisse und Proteste auf Vermieterseite, denen die Regelung nicht gefällt, weil sie Rendite einkürzt. Doch auch objektiv betrachtet, ohne eigenen Interessenstandpunkt, hat die Stufe zwei des Mietenstopps einige Tücken im Gesetz. Wir werden im Folgenden einen aktuellen Bericht zur Lage erläutern, der von dem Wohnungsverband BFW – Landesverband Berlin-Brandenburg für Immobilien erstellt wurde.




Jede dritte Miete in Berlin ist zu hoch

Der Wohnungsverband BFW Berlin-Brandenburg hat festgestellt, dass fast ein Drittel aller Mieten (31 Prozent) zu hoch sind. Deshalb müssen sie jetzt, entsprechend der Stufe zwei des Berliner Gesetzes zur Mietpreisbindung, gesenkt werden. Insgesamt sind 35.000 Wohnungen analysiert worden, auf welche die zu hohen Bestandsmieten zuträfen, sagte ein Sprecher des Verbandes, diese seien jedoch repräsentativ für wesentlich mehr Immobilien insgesamt, die ebenfalls zu teuer vermietet würden.

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Wenn Stufe zwei der Mietpreisbremse umgesetzt wird, dürfte Ersparnis der Mieter je nach Wohnungsgröße bis zu 92 Euro pro Monat (das sind umgerechnet rund 1,40 pro Quadratmeter Wohnfläche) betragen; die dementsprechenden Renditeverluste durch Mietertragseinbußen für die Vermieter bezifferten sich jedoch auf bis zu eine Million Euro monatlich, hochgerechnet auf die Tausenden von Wohnungen. Hier stellt sich schon mancher Vermieter betroffen die Frage, ob sich das Vermieten – und der dem Vermieten vorangegangene Schritt, der Erwerb von persönlichem Immobilien-Eigentum – überhaupt noch lohnt.

Doch die Forderungen der Wohnungsgesellschaft nach Anpassung der Bestandsmieten ist völlig gesetzeskonform, denn laut Stufe zwei des Berliner Mietendeckels sind nicht nur Neuvermietungen, sondern auch Bestandsmieten an preisliche Obergrenzen anzupassen. Was das angeht, haben zahllose Vermieter offenbar die Obergrenze willkürlich nach Oben verschoben, was jedoch nicht mehr den marktüblichen Gegebenheiten entspricht.




Ist es gesetzlich, was gerecht sein soll?

Wenn ab November 2020 in tausenden Berliner Wohnungen die Mieten gesenkt werden, weil Stufe zwei des Mietenstopps auch bei Bestandsmieten umgesetzt wird, freuen sich die betroffenen Bürger wie über ein vorgezogenes Weihnachtsgeschenk. Doch die gesetzliche Problematik greift tiefer, denn die gesamte Gesetzesnovelle rund um das Thema preislicher Obergrenzen ist umstritten, da in der Güterabwägung persönliche Freiheit und persönliches Eigentum gegen staatliche Eingriffe zum Schutz sozial Benachteiligter steht.

Ein Sprecher des Immobilienverbands BFW sagt, dass die sogenannte Stufe zwei des Mietenstopps wahrscheinlich keinen Bestand vor dem Verfassungsgericht haben werde. Sofern Vermieter eine sogenannte Normenkontrollklage erheben würden, hätten sie eine große Aussicht auf Erfolg, weil die Rechtschance, sein Eigentum selbstbestimmt verwalten zu dürfen, sehr hoch sei. Der Grund ist der Verfassungsgrundsatz, demnach das Eigentum ein Grundrecht ist, das durch zu große staatliche Eingriffe in die Vermietungspolitik verletzt werden könnten.

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Zusammenfassung

Der Berliner „Mietendeckel“ ist ein mehrstufiges gesetzliches Modell zum Erreichen größerer sozialer Gerechtigkeit beim Thema Wohnen. Stufe zwei besagt, dass neben den Neuvermietungen auch existierende Bestandsmieten in ihrer preislichen Höhe genau an die marktüblichen Verhältnisse angepasst werden müssen, und nicht beliebig vom Vermieter gesteigert werden dürfen. Der Wohnungsverband BFW in Berlin-Brandenburg hat jetzt festgestellt, dass über 90 Prozent aller Bestandsmieten seiner assoziierten Partner zu hoch sind und nach Stufe zwei angepasst werden müssen.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Patino
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