LOADING

Type to search

Immobilienmarkt News

Diskussion um Mietanstieg: Mietendeckel bald auch für Gewerbeimmobilien?

Redaktion 28. Februar 2020
Beitrag teilen:

Der umstrittene Berliner „Mietendeckel“ – die in der Hauptstadt vorgeschriebene Mietpreisbremse für Erhöhungen des Mietpreises – hat seit Juni 2019 bundesweit für Schlagzeilen gesorgt. Nun gibt es weitere Initiativen in Sachen preiswertes Wohnen mit besserer Planbarkeit für die Mieter: auch die Mieten für Gewerbeimmobilien sollen „eingefroren“ werden. Die Argumentation lautet, dass Gewerbeimmobilien – wie der Name schon sagt – für kommerzielle Zwecke genutzt werden und insofern einen Kostenfaktor darstellen, der vom Betreiber abgeschrieben werden muss.

Steigt die Miete von Gewerbeimmobilien ungebremst an, wie das in machen deutschen Städten der Fall ist, rentiert sich das dort ausgeübte Gewerbe weniger, weil die Gewinne mit den steigenden Fixkosten verrechnet werden müssen. Mögliche Folge: betriebswirtschaftliche Verluste, oder Schließung einzelner Betriebe. Doch ist ein Mietenstopp für Gewerbeimmobilien in Deutschland realistisch?




Investitionen in steinernes Kapital: Berlins Immobilienmarkt boomt

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien sind in Berlin 2019 um rund neun Prozent gestiegen, zeigen Recherchen über die aktuellen Verkehrswerte für Häuser und Wohnungen in der Hauptstadt. Obwohl neun Prozent Wertsteigerung sich nach viel anhören, ist es vergleichsweise wenig, und diese Tatsache verdankt der Berliner Immobilienmarkt tatsächlich der viel beschworenen Mietpreisbremse. Denn aufgrund der relativen Stagnation der Mieten ändert sich die Renditesituation in Berliner Wohnungen für Vermieter weniger drastisch, als es manchen vielleicht lieb ist.

Anders ausgedrückt: Vermieter dürfen die Mieten, und damit ihre eigenen Gewinne durch Rendite, nicht mehr sukzessive steigern. Dadurch verlieren manche die Lust an weiteren Investitionen, was sich auf die Kaufpreissituation auswirkt. Anders jedoch ist das Phänomen bei Gewerbeimmobilien: deren Verkehrswerte und reale Mietpreise sind in Berlin 2019 durchschnittlich um über 40 Prozent gestiegen. Dieser radikale Mietpreisanstieg ist keine Geringfügigkeit mehr und erzeugt einen bedeutenden Unterschied im betriebswirtschaftlichen Kalkül der gewerblichen Mieter.

Jetzt lesen :  Das Aus für die Modernisierungsumlage: Berliner CDU macht Sanierungen an Immobilien teurer

Für manche Mieter von Gewerbeimmobilien geht es nun um die Existenz: besonders klein- und mittelständische Betriebe fürchten, dieses gewaltige Plus an Nebenkosten nicht durch Gewinne kompensieren, und daher den Betrieb schließen zu müssen. In manchem Berliner Kiez stehen 2020 zahlreiche Gewerbeimmobilien kurzfristig leer, werden neu vermietet, jedoch nach kürzester Zeit erneut verlassen, weil sich die Mieter die Doppelbelastung von Existenzgründung oder -erhalt und Sorge um die Mietpreise nicht leisten können.

Dieser Wechsel von Leerstand ist der Miss-Relation verfügbarer Immobilien und hoher Nachfrage und andererseits den dramatisch steigenden Mieten geschuldet. Besonders hart trifft die Malaise junge Start-ups, von denen die Hauptstadt so viele hat, doch auch etablierte Unternehmen können sich nicht sicher sein, diese gestiegenen Fixkosten zu decken.




Vertragsrecht und Staat: Auswege aus der Miet-Misere?

Solange die Zinsen bei den Banken historisch niedrig sind, werden mehr und mehr Investoren sich entschließen, in steinernes Kapital zu investieren – und dadurch gibt es Spielraum für die Erhöhung von Mieten, auch bei Gewerbeimmobilien. Während Berlin sich für Privatpersonen eingesetzt hat – solange das Verfassungsgericht die „Mietpreisbremse“ akzeptiert – ist die Eingriffsmöglichkeit von Stadt und Staat bei gewerblichen Vermietungen eine andere.

Hier handelt es sich um Verträge zwischen Einzelunternehmern oder Betrieben als juristischen Personen und Vermietern. Solche Verträge sind schwerlich durch allgemeine Erlässe zu modifizieren oder hinsichtlich der Preisgestaltung einzuschränken, da das deutsche Vertragsrecht in diesen Fällen einen sehr großen Handlungsspielraum ermöglicht. Dennoch fordern zunehmend auch Vertreter kleiner und mittelständischer Betriebe, dass es eine Höchstgrenze für Mieterhöhungen bei Gewerbeimmobilien geben soll, damit die Unternehmer „sicherer kalkulieren können“.

Jetzt lesen :  Von zu Hause - live dabei

In wirtschaftlich bewegten Zeiten wie den unseren ist das sicher sinnvoll, doch es ist ungewiss, ob der drängenden Sachlage, bei der komplexen juristischen Situation, durch die Politik abgeholfen werden kann.

Zusammenfassung

Wenn in Deutschland von den extrem steigenden Mieten die Rede ist, sind meist Wohnimmobilien gemeint – doch auch die Gewerbeimmobilien sind im Jahr 2019 drastisch im Mietpreis gestiegen. Dese Entwicklung hat Folgen für die gewerblichen Mieter, die Infrastruktur mancher Viertel und die Wirtschaft, und ruft kritische Fragen und Verbesserungsvorschläge auf den Plan.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Don Pablo
Beitrag teilen: