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Mietrecht Recht & mehr

Mietminderung zulässig? Der neue Streit um Gewerbeimmobilien

Redaktion 14. August 2020
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Gewerbeimmobilien galten bisher als eine sichere Kapitalanlage für Investoren und Vermieter, denn die Rendite – durch Mietzahlungen oder Pacht – kam in der Regel zuverlässig und machte das Geschäft zu einer Win-Win-Situation für beide Seiten. In Zeiten sinkender Konjunktur hat sich das Anlagemodell Gewerbeimmobilie jedoch für viele Vermieter zu einem Problemfeld entwickelt, das immer weniger die gewohnte Wirtschaftlichkeit erhält.

Manche Mieter kündigen einfach und riskieren dadurch den Leerstand der Immobilie, oder sie zahlen weniger Miete oder Pacht mit Verweis auf die schwierige Gewinnlage in pandemischen Zeiten. Der Hauptgeschäftsführer des Handelsverbandes Deutschland (HDE), Stefan Genth, fordert nun, dass Vermieter Rücksicht nehmen auf die teils prekäre finanzielle Lage ihrer Mieter, die mit ihren Gewerbeimmobilien – vor allem im Gastronomiebereich – Verluste erleben. Viele Vermieter hingegen argumentieren, dass die Probleme der Mieter nicht einfach zu den ihrigen gemacht werden könnten. Wer hat Recht – und vor allem, wie geht es weiter?




Pro und Contra Mietminderung im Gastrogewerbe

Am stärksten sind die derzeitigen Konjunkturschwankungen bei Gewerbeimmobilien zu verzeichnen, welche Gastronomie (Restaurants, Cafés, Bars) beherbergen. Durch die aktuellen Auflagen durch die Covid-19-Pandemie und entsprechende Kürzungen bei den täglichen Umsätzen kämen gerade kleine Unternehmer im Gastrobereich schnell an ihre wirtschaftlichen Grenzen. Um ein kleines Gastrogewerbe überhaupt rentabel zu halten, seien angemessene Miet- oder Pachtkürzungen für viele Mieter die einzig mögliche Alternative zur Schließung.

Vermieter hingegen machen ihr gutes Recht geltend, dass sie die jeweiligen Vertragsbedingungen, die beim Abschluss des Mietvertrags galten, weiterhin aufrechterhalten. Der entsprechende legale Satz heißt „pacta sunt servanda“ und bedeutet auf Deutsch etwa „Verträge müssen eingehalten werden“. Doch mehr und mehr Mieter gerade von Cafés und Restaurants, auch in ihrer Vertretung durch den Handelsverband Deutschland (HDE), wollen nicht mehr länger zwischen Kurzarbeit, Umsatzschwund und drohenden Kosten aufgerieben werden und fordern einen Nachlass bei den monatlichen Verpflichtungen für Miete und Pacht.

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Rechtlich gibt es in der Tat einigen Auftrieb durch einen Paragrafen, der genau diese konjunkturbedingten Mietminderungen legal macht.

Weitere Veränderungen auf dem Immobilienmarkt

Die rechtliche Lage in Deutschland sieht laut § 313 BGB so tatsächlich aus, dass bei schwerwiegender “Störung der Geschäftsgrundlage” die Vertragspartner den Vertrag anpassen können. Die Betonung liegt auf „können“, nicht „müssen“, denn es ist eine Option. Doch was, wenn sich der Vermieter dagegen sträubt, die Miete oder Pacht zu mindern? Einen Rechtsanspruch auf Mietminderung gibt es nicht – das Gesetz ist auf Kulanz hin ausgelegt und stellt kein einklagbares Recht dar, sondern eine Richtlinie zur Einigung.

Das bedeutet, dass Karl Müller mit seinem Café für französische Backwaren in der Praxis Probleme haben kann, auf dem Paragrafen 313 BGB zu beharren. Er kann jedoch versuchen, seinem Vermieter Schwierigkeiten zu machen, indem er ihn – zumindest moralisch – an die Kandare nimmt. Tatsächlich sieht es in deutschen Großstädten anders aus, wie aktuelle Umfragen ergeben: nicht kleine Unternehmer wie der fiktive Karl Müller mit seinem fiktiven Gewerbe verursachen mit ihrem Wunsch nach Mietminderung die größten Probleme für ihre Vermieter, sondern große.




Nationale bekannte Handelsketten in den deutschen Innenstädten haben ihren jeweiligen Vermietern schon längst mit Mietkürzungen gedroht – oder sie sogar unangekündigt durchgeführt. Oft sind dann gerade kleine Vermieter/ Privatinvestoren recht hilflos, weil deren Immobilien auf Kredit finanziert sind und die Kredite durch ausbleibende oder gekürzte Mieten gefährdet sind. Solidarität ist also einmal mehr ein soziales Zauberwort in der Krise – und das gilt für alle beteiligten Seiten.

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Zusammenfassung

Gewerbeimmobilien galten seit langem für Anlege-Füchse als sichere Strategie, denn die Einnahmen durch Rendite galten als gesichert. Doch die Covid-19-Pandemie hat gerade die Gastronomiebetriebe hart getroffen, die im Jahr 2020 ein Rekordtief beim Umsatz verzeichnen. Entsprechend fordern gegenwärtig Vertreter der Interessen von Handeltreibenden, dass die monatlichen Mieten oder Pachten verringert werden – doch dieser Wunsch steht rechtlich auf tönernen Füßen.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Andrey_Popov
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