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Mietrecht 2018: Welche Änderungen gibt es durch das neue Gesetz?

Wohnungsmarkt24 19. September 2018

Der Gesetzesentwurf zur Mietrechtsänderung 2018 wurde vom Bundeskabinett verabschiedet. Die Spitzen von SPD und CDU hatten sich vorab auf einige Änderungen des bisherigen Entwurfs geeinigt. Jetzt muss der Bundestag entscheiden. Schon Anfang Juni wurde ein erster Entwurf für das neue Mietrechtsänderungsgesetz bekannt. Er griff etliche Vereinbarungen des Koalitionsvertrages auf. Allerdings kritisierte die Union den Entwurf, weil ein paar Regelungen über die Vereinbarungen der Koalitionäre hinausgingen. Daraufhin legte Bundesjustizministerin Katarina Barley von der SPD einen geänderten Referentenentwurf vor. Die Union und die SPD einigten sich nach einigen Anpassungen jetzt auf eine finale Fassung, die am 5. September auch vom Bundeskabinett verabschiedet wurde. Welche Änderungen umfasst das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache“ – kurz Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) – dabei konkret?

Mietpreisbremse wird verschärft

Im Zuge der Verschärfung der Mietpreisbremse sollen Vermieter in Zukunft die Pflicht haben, einen Mieter noch vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert über die Miete zu informieren, die vorab für die Mietwohnung vereinbart wurde. Das gilt aber nur, wenn die Vermieter sich auf die Vormiete berufen, um eine Miete zu verlangen, die die laut der Mietpreisbremse zulässige Miete übersteigt. Zudem sollen auch Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen der Mietpreisbremse berufen möchten, dazu verpflichtet sein, den Mieter unaufgefordert über diese Umstände aufzuklären. Mögliche Ausnahmen sind dabei:




  • Vorangegangene Modernisierung
  • Erstmalige Vermietung seit dem 1. Oktober 2014
  • Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung
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Diese Auskunftspflicht war bereits im ersten Entwurf geplant, fiel im zwischenzeitlich vorgelegten Gesetzesentwurf weg und wurde nun doch wieder aufgenommen. Sollte ein Vermieter seine Auskunftspflicht nicht erfüllen, so darf er höchstens die Miete verlangen, die laut der Mietpreisbremse zulässig ist. Das gilt auch, wenn eine Ausnahme vorliegt, durch die eine höhere Miete gerechtfertigt wäre. Die Auskunft muss dabei in Textform erfolgen.

Darüber hinaus sollen Mieter in Zukunft leichteres Spiel haben, wenn sie Verstöße gegen die Mietpreisbremse rügen möchten. Bisher muss der Mieter eine qualifizierte Rüge erheben, die die Tatsachen beschreibt, die zur Beanstandung der Miethöhe führen. Bald soll eine einfache Rüge ohne zusätzliche Angaben genügen. Auch künftig soll aber der Mieter nur Mieten zurückfordern können, die nach der Rüge verlangt wurden.




Die Modernisierungsumlage wird auf acht Prozent gesenkt

In Regionen, in denen es nicht ausreichend bezahlbaren Wohnraum für die Bevölkerung gibt, dürfen Modernisierungskosten laut dem neuen Gesetzesentwurf über einen Zeitraum von zunächst fünf Jahren nur noch in Höhe von acht Prozent pro Jahr auf die Mieter umgelegt werden. Bisher waren es elf Prozent. Im ersten Entwurf war diese Regelung ohne Einschränkungen für alle Gebiete Deutschlands vorgesehen. Darüber hinaus soll die Umlage von Modernisierungskosten nach dem neuen Gesetzesentwurf auf drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt werden. Vermietern sollen Modernisierungsmaßnahmen durch ein vereinfachtes Verfahren für die Ermittlung der Modernisierungsumlage erleichtert werden. Bei Kosten von maximal 10.000 Euro darf der Vermieter 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abziehen und den restlichen Betrag als Modernisierungskosten umlegen.

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„Heraus-Modernisieren“ von Mietern wird als Pflichtverletzung geahndet

Außerdem soll es für Vermieter schwerer werden, umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen anzukündigen, um damit Mieter gezielt zur Kündigung zu bringen. Sofern der Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach der Ankündigung nicht mit der Modernisierungsmaßnahme beginnt, soll eine Pflichtverletzung vermutet werden. Dasselbe gilt, wenn die Arbeiten nach Beginn länger als ein Jahr ruhen, wenn die Maßnahme mit einer erheblichen Belastung der Mieter einhergeht und wenn eine Mieterhöhung von mehr als 100 Prozent angekündigt wird. Der Vermieter kann sich von der Vermutung der Pflichtverletzung entlasten, indem er einen objektiven und nachvollziehbaren Grund für sein Vorgehen nennt. Dieses sogenannte „Heraus-Modernisieren“ von Mietern soll in Zukunft außerdem eine Ordnungswidrigkeit darstellen. Diese kann mit einer Strafe von bis zu 100.000 Euro geahndet werden.




Wann wird die Mietrechtsreform 2018 in Kraft treten?

Viele Mieter fragen sich, wann die Mietrechtsreform mit all ihren Änderungen nun auch tatsächlich in Kraft treten wird. Die Bundesregierung teilte mit, dass das Gesetz ab 1. Januar 2019 gelten soll. Aber es bleibt noch abzuwarten, ob dieser Zeitpunkt wirklich eingehalten werden kann. Nachdem das Bundeskabinett den Entwurf beschlossen hat, wird er im Bundestag eingebracht. Die dort durchgeführten Beratungen werden noch einmal einige Zeit dauern. Außerdem muss damit gerechnet werden, dass sich noch einmal Änderungen an dem Gesetzesentwurf ergeben.

Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Robert Kneschke