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Mietrecht: Darf in der Mietwohnung ein Homeoffice eingerichtet werden?

Wohnungsmarkt24 19. Mai 2018
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Viele Menschen interessieren sich dafür, von zu Hause aus zu arbeiten. Dabei ist es egal, ob man sich nebenbei in Heimarbeit etwas dazu verdienen möchte oder ob Selbstständige sich ihr eigenes Büro in der Wohnung einrichten – Wer in einer Mietwohnung lebt, sollte ein paar Dinge beachten. Grundsätzlich ist der Begriff „Homeoffice“ weit gefasst. Ein Lehrer beispielsweise wird zu Hause einen Schreibtisch haben, um Klassenarbeiten zu korrigieren. Es gibt aber auch Kosmetikerinnen, die ein Zimmer der Wohnung als Salon für ihre Kunden nutzen möchten.

Je nach Ausmaß müssen Mieter ihr Vorhaben, die Wohnung auch für die Arbeit zu nutzen, mit ihrem Vermieter absprechen. Beate Heilmann, eine Rechtsanwältin aus Berlin und Mitglied im geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV) sowie Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund informieren Mieter darüber, wann eine Abstimmung mit dem Vermieter notwendig ist und worauf noch geachtet werden sollte.



Wann der Vermieter über die Arbeit zu Hause informiert werden muss

Die Berliner Anwältin Beate Heilmann ist der Meinung, dass der Vermieter nicht um Erlaubnis gefragt werden muss, wenn sich Mieter zu Hause ein Arbeitszimmer einrichten möchten. Will ein Lehrer seinen Unterricht zu Hause vorbereiten oder der Anwalt Akten in seinen eigenen vier Wänden studieren, dann falle das unter den gewöhnlichen Wohngebrauch. Allerdings müsse man abgrenzen unterscheiden, ob ein Mieter ein paar Stunden am Tag im häuslichen Arbeitszimmer tätig ist oder ob er das Mietverhältnis gewerblich oder teilgewerblich nutzt.

Gewerbliche Nutzung: Ab wann beginnt sie?

Die Linie zwischen beiden Nutzungsvarianten ist nicht so einfach zu ziehen. Eine feste Definition gebe es nicht, wie Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin betont. Laut Beate Heilmann liege eine gewerbliche Nutzung in jenen Fällen vor, in denen in der Wohnung komplett der Lebensunterhalt verdient wird. Wer seinen Beruf also ausschließlich in der Wohnung ausübt und keine sonstigen Einnahmequellen besitzt, nutzt sie gewerblich. Theoretisch reichen ein Tisch, ein Stuhl und ein Laptop aus, um Millionenumsätze zu generieren. Deshalb spielt das Flächenverhältnis zwischen Arbeiten und Wohnen dabei keine Rolle.



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Da es auch Mischmietverhältnisse und eine teilgewerbliche Nutzung gibt, sollten Mieter, die von zu Hause aus arbeiten, den Einzelfall immer mit dem Vermieter klären und falls nötig einen entsprechenden Vertrag aufsetzen. Der Wohnungsmietvertrag unterscheidet sich nämlich auch vom Gewerbemietvertrag, wie Ropertz betont. Bei ersterem sei exakt geregelt, ob und inwiefern die Miete erhöht werden darf, was beim Gewerbemietvertrag nicht der Fall sei. Zudem gelten beim Wohnungsmietvertrag bestimmte Kündigungsschutzregeln, die es beim Gewerbemietvertrag nicht gibt.

Unter Umständen muss der Vermieter der Arbeit zustimmen

Ein Vermieter, der die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet hat, kann ablehnen, dass die Mietwohnung zum Arbeiten genutzt wird. Trotzdem rät Beate Heilmann, mit offenen Karten zu spielen und den Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen, dass die Wohnung nicht nur zum Wohnen genutzt werden soll. Dabei ist es egal, ob es bereits ein Mietverhältnis gibt oder ob dieses noch abgeschlossen werden muss. Schließlich lässt sich die Heimarbeit kaum verheimlichen, da die Adresse auf Visitenkarten abgedruckt wird und unter Umständen sogar ein Schild am Haus angebracht werden soll. Ohne Zustimmung des Vermieters läuft man Gefahr, wegen vertragswidriger Nutzung eine Abmahnung und im schlimmsten Fall eine fristlose Kündigung zu erhalten. Davor warnt die Anwältin. Stimmt der Vermieter der Heimarbeit zu, so sollte das dokumentiert werden.



Worauf Mieter achten sollten

Nicht immer fällt es anderen Hausbewohnern oder Nachbarn auf, dass die Wohnung auch zum Arbeiten genutzt wird. Das gilt zum Beispiel, wenn man nur gelegentlich am Computer arbeitet. Problematischer wird es, wenn der Mieter auch Kunden zu Hause empfängt. Die Nutzung der Wohnung zum Arbeiten darf also nicht zu Belästigungen oder Beeinträchtigungen der anderen Mieter führen oder die Wohnung in Mitleidenschaft ziehen. Eine Tagesmutter, die Kinder in ihrer Wohnung betreuen willen, sollte das daher unbedingt mit dem Vermieter absprechen. Andernfalls droht Ärger, wenn sich die Nachbarn durch den Kinderlärm gestört fühlen.

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Zusammenfassung

Viele Menschen möchten gerne von zu Hause arbeiten und sich ein kleines Büro in der Wohnung einrichten, allerdings gibt es für Personen, die in einer Mietwohnung leben, in dieser Hinsicht einige Dinge zu beachten, denn nicht immer darf die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters auch gewerblich genutzt werden. Im Zweifelsfall sollte der Vermieter informiert werden, um keine Abmahnung oder Kündigung zu riskieren.

Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Durch Kutlayev Dmitry