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Mietrecht: Härtefälle bei Eigenbedarfskündigungen werden komplizierter

Redaktion 30. Mai 2019
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Die Kündigung wegen Eigenbedarf steht jedem Vermieter als Mittel zu, wenn Immobilien wegen familiären Umständen selbst gebraucht werden. Doch bei so manchem Fall bleibt das mulmige Gefühl zurück, der Eigenbedarf sei nur ein Vorwand. Zwei aktuelle Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) machen es Vermietern nun schwieriger. Der BGH fordert genauere Prüfungen von Einzelfällen. Sachverständige seien stärker einzubinden.

Zu ungenau geprüft: Bundesgerichtshof mahnt pauschale Urteile an

Vor wenigen Tagen hoben die Richterinnen und Richter des Bundesgerichtshofs zwei aktuelle Urteile von Landesgerichten über Eigenbedarfskündigungen auf, die ihrer Auffassung nach nicht gründlich genug geprüft wurden. Sie wurden zurückverwiesen, beide Fälle müssen nun neu verhandelt werden.




Im ersten Fall hatte eine junge Familie in Berlin eine Wohnung gekauft, die von einer 80-jährigen Frau bereits 45 Jahre bewohnt wurde. Die Mieterin ist mit Attest nachweislich an Demenz erkrankt. Dennoch kündigte die Familie ihr auf Eigenbedarf. Dem hat das Berliner Landgericht nicht stattgegeben, denn die Erkrankung der Seniorin sei ein Härtefall. Das BGH-Urteil fordert jedoch nun Nachweise für negative gesundheitliche Folgen, ein Umzug bedeuten würden. Gegenteilig entschied ein Landesgericht in Sachsen-Anhalt, das einer Räumungsklage einer Doppelhaushälfte zustimmte, obwohl die Mieterin an Parkinson und Depression erkrankt sei. Das Landesgericht entschied hier, dass der Umzug dennoch zumutbar sei. Auch hier fordert der BGH nun eine erneute Verhandlung mit genauerer Untersuchung des Falls.

Gerichte dürfen nicht pauschal beurteilen, begründet der BGH seine Entscheidungen. Es müssten genauere Prüfungen vorgenommen werden, ob ein Härtefall vorläge. Zudem fordern die Richter auch das Einbeziehen von Gutachtern, wenn es sich um gesundheitliche Verschlechterungen durch einen Umzug handle. „Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, lassen sich
– entgegen einer teilweise bei den Instanzgerichten anzutreffenden Tendenz – nicht bilden“, heißt es unter anderem in der Pressemitteilung des BGH. Faktoren wirken sich unterschiedlich stark aus, eine grundsätzliche Annahme der Härtefallregelung sei nicht gerechtfertigt.

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Positiv oder negativ? Entscheidung von Experten stark diskutiert

Der Bundesgerichtshof setzt mit diesen Entscheidungen eine klare Linie fort, die schon vorangegangene Urteile signalisierten: genauere Einzelfallprüfung. Dies ist jedoch bei Experten des Mietrechts nicht immer positiv bewertet. Der Mieterbund fordert klare Regeln für einen Härtefall. „Wir haben nun gar keine Richtschnur, wann Eigenbedarf zieht – und wann nicht“, sagte Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), dem Deutschlandfunk Kultur.„Das Gericht sagt nicht, das ist generell der Fall, sondern im Einzelfall muss ein Sachverständigengutachten eingeholt werden.“ Für ihn seien diese Entscheidungen ein Schritt zurück.





Zustimmung für die Linie des BGH kommt hingegen vom Vermieterverband Haus und Grund. Der Bundesgerichtshof habe mit seinem jüngsten Urteil zum Mietrecht klar bestätigt, dass Eigenbedarfskündigungen immer eine Abwägung im Einzelfall erforderten, erklärte Kai Warnecke im Deutschlandfunk. „Es darf keine schematischen Regeln geben, nach denen eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen oder überprüft werden kann, sondern wir werden auch in Zukunft immer die Prüfung haben, welche Interessen und welche persönlichen Bedingungen liegen beim Mieter vor, welche Interessen und persönlichen Bedingungen liegen beim Vermieter vor, und dann wird in dem konkreten Fall abgewogen. Besser geht es eigentlich für beide Seiten nicht.“

Hintergrund: Eigenbedarf als häufigster Kündigungsgrund

Der Deutsche Mieterbund informiert, dass Eigenbedarf der häufigste Kündigungsgrund aktuell auf dem Mietsektor sei. Rund 80.000 Wohnungen würden jährlich aus diesem Grund gekündigt. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt im Paragrafen 573, dass Vermieter kündigen dürfen, wenn Eigenbedarf für sich, die Familie oder Angehörige gelten gemacht werden könne. Nach Paragraf 574 können sich Mieter dagegen wehren, wenn der Auszug eine Härte darstellen würde, die die Interessen des Vermieters nicht rechtfertigen.

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