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Mietrecht Recht & mehr

Mietverträge enthalten oft ungültige Klauseln

Wohnungsmarkt24 21. Oktober 2018

Der Mietvertrag ist die Basis jedes Mietverhältnisses. Die meisten Menschen gehen davon aus, dass sie an die Vereinbarungen gebunden sind, wenn sie den Mietvertrag unterschrieben haben. Das gilt aber nicht immer, denn viele Vermieter verwenden Klauseln, die nicht wirksam sind. Tatsächlich ist das bei neun von zehn Mietverträgen in Deutschland der Fall. Deshalb sollten Mieter ihre Verträge am besten vor der Unterzeichnung genau überprüfen. Dies kann auch ein Fachmann übernehmen.

Neun von zehn aller abgeschlossenen Mietverträge enthalten unwirksame Klauseln

Der Deutsche Mieterbund (DMB) schätzt, dass aktuell neun von zehn aller unterzeichneten Mietverträge Vertragsklauseln enthalten, die schlicht unwirksam sind. Das bedeutet, dass in über 19 Millionen Mietverträgen Regelungen festgehalten sind, die gegen geltende Gesetze verstoßen oder laut aktueller Rechtsprechung Mieter zu stark benachteiligen und demzufolge unwirksam sind. Erst kürzlich wurde eine Analyse im Auftrag der Arbeiterkammer durchgeführt. Dabei wurden 20 Mietverträge aus gängigen Vertragsschablonen untersucht. Insgesamt wurden 565 gesetzeswidrige Vertragsklauseln aufgespürt. Demzufolge enthält jeder der untersuchten Mietverträge 28 ungültige Klauseln.



Beispiele für häufige unwirksame Klauseln in Mietverträgen

Laut DMB gilt das besonders oft für Vereinbarungen, die Renovierungen und Schönheitsreparaturen betreffen. Aber auch die Klauseln zu folgenden Themen sind häufig unwirksam:

  • Angaben zur Wohnungsgröße
  • Kündigungsfristen
  • Mietrechte
  • Fragen zur Tierhaltung

Hinweis: ein allgemeines Verbot von Haustieren ist nicht zulässig

So ist ein allgemeines Verbot von Haustieren nicht zulässig. Kleine Tiere wie Meerschweinchen oder Hamster dürfen vom Vermieter nicht verboten werden. Viele rechtswidrige Klauseln betreffen auch die Behebung von Schäden auf Kosten der Mieter. Aber auch der Zutritt der Wohnung durch den Vermieter ist oft falsch geregelt. Dies ist nämlich eigentlich nur aus dringenden Gründen wie etwa bei Gefahr in Verzug erlaubt. Ferner sind Klauseln ungültig, die kleine Veränderungen der Mietwohnung verbieten – wie zum Beispiel das Anbohren von Fliesen. Gebrauchsspuren sind immer bereits in den Mietpreis eingerechnet, weil es sonst nicht möglich wäre, eine Wohnung überhaupt zu bewohnen.

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Ebenso rechtswidrig sind Klauseln, die zu einem Malern der Wohnung bei Auszug verpflichten. Der Mieter muss seine Wohnung nicht komplett renoviert zurückgeben, sofern die Wandfarbe sich nicht übermäßig abgenutzt hat oder in einer ortsunüblichen Weise verändert wurde, indem die Wand beispielsweise grell bunt gestrichen wurde. Übrigens: Nicht nur bei selbst geschrieben Mietverträgen treten laut DMB Probleme auf, sondern auch in den Formularmietverträgen von Maklern, Wohnungsunternehmen und Hauseigentümern. Das trifft auch auf Verträge zu, die als Einheitsmietvertrag oder Mustermietvertrag bezeichnet werden.

Was passiert bei unwirksamen Klauseln im Mietvertrag?

Wenn Mieter einen Mietvertrag unterschreiben, bedeutet das noch lange nicht, dass sie an alle dort getroffenen Vereinbarungen gebunden sind, weil eben oft nicht alle Klauseln rechtsgültig sind. Mietverhältnisse unterliegen oft zumindest zum Teil dem Mietrechtsgesetz (MRG). Sollte eine Klausel gesetzeswidrig sein, dann verliert sie ihre Gültigkeit – auch, wenn der Mieter der Klausel durch seine Unterschrift zugestimmt hat. Unwirksam sind insbesondere Vereinbarungen in Mietverträgen, die von den Vorschriften des MRG zum Nachteil der Mieter abweichen. Sollten die Abweichungen vom MRG einen Vorteil des Mieters bedeuten, dann sind die Klauseln wirksam.



Befristete und unbefristete Mietverträge – was ist erlaubt?

Mietverträge dürfen grundsätzlich befristet oder unbefristet sein. Unterschiede gibt es bei den Mietverhältnissen nicht nur in puncto Mietdauer, sondern auch in Bezug auf die Regelungen zur Kündigung. Bei befristeten Mietverträgen wird vorab genau festgelegt, wie lange das Mietverhältnis dauert. Allerdings muss die Befristung bei Wohnungen, die komplett oder teilweise in das MRG fallen, bei mindestens drei Jahren liegen. Es ist nicht zulässig, die Befristung auf ein oder zwei Jahre vorzunehmen – selbst wenn der Mieter einen solchen Vertrag unterzeichnet hat. Wird ein Mietvertrag auf diese Weise gesetzeswidrig befristet, so wird er automatisch in einen unbefristeten Mietvertrag umgewandelt.

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Für den Mietvertrag gibt es keine Formvorschriften

Interessant zu wissen ist, dass ein Mietvertrag sowohl schriftlich als auch mündlich abgeschlossen werden kann. Es ist aber dringend zu empfehlen, einen schriftlichen Mietvertrag zu unterzeichnen. Mündlich vereinbarte Sachverhalte lassen sich bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kaum beweisen. Die Arbeiterkammer empfiehlt, sich auch bei einem vorhandenen schriftlichen Vertrag zusätzliche mündliche Zusicherungen wie die Garten- oder Parkplatznutzung schriftlich bestätigen zu lassen.

Mietvertrag am besten vorab prüfen lassen

Bevor Mieter einen Mietvertrag unterschreiben, sollte der Vertrag genau überprüft werden. In diesem Zusammenhang ist eine Beratung sinnvoll. So kann am besten herausgefunden werden, ob die Vereinbarungen gültig sind oder nicht. Der DMB empfiehlt aber, den Vertrag spätestens prüfen zu lassen, wenn der Vermieter daraus Rechte ableitet.



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