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Münchener Wohnungsmarkt-Analyse zeigt: Das Mieten einer Wohnung ist sinnvoller als der Kauf

Wohnungsmarkt24 21. August 2018
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Mieten oder kaufen? Diese Frage stellen sich zahlreiche Verbraucher vor ihrem Umzug. Der Kauf eines Eigenheims ist für die meisten Menschen die bedeutendste und größte Investition ihres ganzen Lebens. Wer sich eine Wohnung oder ein Haus kauft, muss oft über mehrere Jahrzehnte hinweg seine Schulden abbezahlen. Mit einer simplen Rechnung kann geprüft werden, für wen sich eine Eigentumswohnung oder gar ein Haus wirklich lohnt – und wer lieber Abstand vom Kauf nehmen und weiter mieten sollte. Um die Frage zu beantworten, ob Eigentümer in finanzieller Hinsicht wirklich besser dastehen als Mieter, muss der Wohnungsmarkt genau unter die Lupe genommen werden. Gerade München nimmt in dieser Hinsicht eine besondere Position ein.

Vergleich von Kauf- und Mietpreis

Man muss unter anderem die folgenden Aspekte berücksichtigen:

  • Einkommen
  • Eigenkapital
  • Kreditkonditionen
  • Preis für die eigenen vier Wände
  • Bisherige Miete

Diese Angaben nutzen auch Immobilienexperten, die Kaufpreis und Miete miteinander vergleichen, um das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu berechnen. Je niedriger diese Kennziffer ist, desto besser. Sie gibt einen guten Eindruck darüber, ob sich das geplante Investment überhaupt lohnt. Wer das Eigenheim selbst nutzen will, kann die Kennziffer heranziehen, um die monatliche Belastung zu ermitteln.




Für die Berechnung wird die Jahreskaltmiete genutzt, also beispielsweise 9.600 Euro bei einer monatlichen Kaltmiete von 800 Euro. Der Kaufpreis, der zum Beispiel bei 200.000 Euro liegen kann, wird durch diese Jahreskaltmiete von 9.600 Euro geteilt. Das ergibt einen Faktor von ungefähr 21. Der neue Eigentümer müsste also fast 21 Jahre lang seine Kaltmiete von 9.600 Euro zahlen, bis er den Kaufpreis für die Wohnung erreicht hat.

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Kaufen ist in München oft 25-mal so teuer wie das Mieten

Damit der Vergleich sinnvoll ist, stellt man Objekte mit ähnlicher Ausstattung und Größe einander gegenüber. Miet- und Kaufnebenkosten werden dabei ebenso vernachlässigt wie etwaige Wertsteigerungen der gewünschten Immobilie oder zukünftige Mieterhöhungen. Ein Faktor nahe der 20 kann ein erstes Indiz dafür sein, dass Kaufen preiswerter ist als Mieten. Für Selbstnutzer ist das 20- bis 22-Fache der Jahresmiete ein guter Hinwies dafür, dass sie sich ihre Immobilie wirklich leisten können.

München: Kaufpreis und Miete miteinander vergleichen

München: Kaufpreis und Miete miteinander vergleichen – Kaufen ist in München oft 25-mal so teuer wie das Mieten

Dann ist die finanzielle Belastung durch den Kauf kaum oder nur etwas höher als beim Mieten. Die Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Käufer über mindestens 20 Prozent Eigenkapital verfügen und ihr Darlehen innerhalb von 30 Jahren mit über zwei Prozent tilgen können. In vielen Städten ist das Verhältnis aus Kaufpreis und Miete schlechter als in ländlichen Gebieten. Das gilt gerade für München, aber auch für andere Großstädte wie Berlin, Frankfurt und Hamburg sowie für Unistädte. Hier wird mitunter das 25-Fache oder noch mehr verlangt. Für Selbstnutzer ist das ein Problem, denn sie müssen für Wohneigentum dementsprechend tiefer in die Tasche greifen, sodass sich der Kauf praktisch nicht mehr lohnt.



In München kommen Mieter preiswerter weg

Für Mieter in München bedeutet das, dass sie finanziell besser wegkommen. Sie zahlen im Durchschnitt reichlich ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern. Käufer müssen 44 Prozent des Einkommens aufbringen. Auch in Köln wohnen Mieter günstiger als Käufer: Erstere müssen nur 20 Prozent des Einkommens aufbringen, letztere stecken im Durchschnitt 26 Prozent in ihre Eigentumswohnung. Der Wohnkredit sollte spätestens bis zum Rentenbeginn getilgt sein. Das ist aber kaum zu schaffen, wenn der Faktor zum Beispiel bei 30 liegt.

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Ein aktuelles Angebot aus München zeigt, dass Mietern im Moment oft günstiger ist als Kaufen: Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 96 Quadratmetern kostet 630.000 Euro. Ein Mieter, der derzeit 1.200 Euro Kaltmiete im Monat zahlt, müsste 44 Jahre lang 14.400 Euro Kaltmiete jährlich aufbringen. Das entspricht einem Faktor von 44 – was über doppelt so viel ist, wie Experten empfehlen.
Nicht nur das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist eine wichtige Kenngröße für Selbstnutzer, um die Erschwinglichkeit zu berechnen. Auch die Bodenrichtwerte der Kommunen sollten berücksichtigt werden. Sie helfen dabei, die Kosten für einen Neubau denen eines Altbaus zuzüglich des Sanierungsaufwandes gegenüberzustellen.

Zusammenfassung

Ob es sich für Selbstnutzer lohnt, eine Wohnung zu kaufen oder ob sie sie doch eher mieten sollten, kann mit dem sogenannten Kaufpreis-Miete-Verhältnis bestimmt werden, das berechnet wird, indem der Kaufpreis einer Wohnung durch die bisherige Jahreskaltmiete geteilt wird. Liegt der so ermittelte Faktor um die 20, lohnt sich der Kauf – was in München aber aktuell in der Regel nicht der Fall ist.



Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Nenad Nedomacki
Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch meunierd