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Neues aus dem Mietrecht: Hausmeisternotdienst, Wohnungsgröße und Fahrradabstellverbot

Redaktion 7. Februar 2020
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Wenn Mieter und Vermieter sich uneinig sind, muss in manchen Fällen das Gericht eine Einigung erzielen. Gerichtsurteile sind wegweisend für zukünftige Entscheidungen und Verfahren. So gibt es aktuelle Entscheidung, dass eine Hausmeisternotdienstpauschale keine Betriebskosten darstellt, eine Mieterhöhung durch die Zustimmung wirksam wird, egal ob die Wohnfläche richtig ist, sowie dass ein generelles Fahrradabstellverbot in den meisten Fällen nicht wirksam ist.




Verwaltungskosten: Hausmeisternotdienst muss der Vermieter tragen

Die Kosten für einen Hausmeisternotdienst gehören nicht zu den Betriebskosten und müssen nicht vom Mieter getragen werden. Das hat ein Urteil des Bundesgerichtshofs nun klar gestellt. (BGH, Urteil v. 18.12.2019, VIII ZR 62/19). Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin eine „Notdienstpauschale“ für den Hausmeister als Posten in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen. Die Pauschale erhielt der Hausmeister, die seine Notdienstbereitschaft für Störungen bei Strom, Heizungsausfall oder Wasserrohrbrüchen abdeckte. Die Mieter zahlten diesen Posten nicht, denn nach ihrer Meinung seien dies nicht umlagefähige Betriebskosten.

Der BGH gab den Mietern nun recht. Bei diesen Kosten handele es sich um Verwaltungskosten, die der Vermieter tragen muss. Die Hausmeisterkosten generell seien umlagefähige Betriebskosten, da dessen Aufgaben durch routinemäßige Intervalle gekennzeichnet seien. Zudem seien diese Aufgaben auch dem Sicherheits- und Ordnungsbereich zuzuordnen. Die Notdienstbereitschaft hingegen gehöre zu den Tätigkeiten, die der Grundstücksverwaltung zuzuordnen seien. Tagsüber würde der Vermieter beziehungsweise der Verwalter dafür zur Verfügung stehen. Daher handele es sich um nicht umlagefähige Betriebskosten.

Eine Ausnahme gibt es hier jedoch: Betrifft die Überwachung Aufzüge, handelt es sich um umlagefähige Betriebskosten. Dieser Posten ist in der Betriebskostenverordnung ausdrücklich benannt.

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Mieterhöhung: Wohnungsgröße besser selbst nachmessen

Wer nachträglich eine andere Wohnungsgröße herausfindet, als im Mietvertrag geschrieben und bei Mieterhöhungen als Grundlage genutzt wurde, kann nicht auf eine Rückerstattung von Miete hoffen. Das hat der Bundesgerichtshof mit einem aktuellen Urteil klar gemacht (BGH, Urteil v. 11.12.2019, VIII ZR 234/18).

Im zugrunde liegenden Fall hatte ein ehemaliger Mieter einer Wohnung eine Mietrückzahlung verlangt, denn die Wohnung hatte nur rund 100 Quadratmeter statt der in den Schriftstücken zugrunde gelegten 113 Quadratmetern. Der Mieter hatte jedoch jeweils in den Jahren 2007, 2009, 2011 und 2013 einem Mieterhöhungsverlangen schriftlich zugestimmt – ebenfalls mit der höheren Wohnfläche berechnet. Der Bundesgerichtshof urteilte nun, dass diese Zustimmung wirksam war, unabhängig von formaler Richtigkeit – also auch der richtigen Quadratmeterzahl. Der Mieter hat zugestimmt.

Der Mieterverein Dresden und Umgebung rät in diesem Zusammenhang, die Wohnfläche überschlägig zu vermessen. Denn es reiche nicht aus, die Angaben zur Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverlangen anzuzweifeln. Der Mieter muss erläutern, warum er die Wohnflächenangaben des Vermieters für falsch hält. Der Bundesgerichtshof hält es für zumutbar, dass der Mieter die Wohnung überschlägig vermisst und dem Vermieter auch Ergebnisse einer laienhaften Überprüfung vorlegt.

Urteil: Generelles Fahrradverbot im Hof nicht wirksam

In vielen Hinterhöfen und Kellern ist es gängige Praxis: Der Vermieter erlässt ein generelles Verbot, hier Fahrräder oder Anhänger abzustellen. Das solch ein vollumfängliches Verbot seitens des Vermieters nicht wirksam ist, entschied nun das Landgericht Hannover (AZ.: 20 S 39/05), wie der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hinweist.

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Das bedeutet jedoch im Umkehrschluss nicht, dass Mieter ihre Fahrräder überall hinstellen können. Stellt der Vermieter einen Platz zur Verfügung – beispielsweise einen Fahrradkeller – kann er im Rahmen des Mietervertrages und der Hausordnung auf diese Stellplätze verweisen und das Abstellen an anderen Orten verbieten.

Für Fahrräder kann das ein Abstellplatz im Kellerraum oder im Außenbereich sein, auch wenn dieser lediglich über eine Treppe erreichbar ist. Für Fahrradanhänger wäre diese Lösung jedoch nicht zumutbar, urteilte einst das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (AZ.: 6 C 430/05).




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Zerbor
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