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Sondereigentum: Alles, was Sie wissen müssen

Redaktion 13. April 2021
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Das Kaufen von vermieteten Wohnungen oder Häusern wird immer beliebter, denn zunehmend mehr Bürger in Deutschland haben erkannt: die Investition in Betongold lohnt sich. Allerdings sind mit dem Kauf und Verkauf von vermieteten Wohnungen, insbesondere, wenn diese zu größeren Wohnanlagen gehören, auch einige knifflige Rechtsfragen verbunden.

Eine davon lautet: was ist eigentlich Sondereigentum beim Wohnen, was ist Gemeinschaftseigentum? Intuitiv weiß man zwar, dass es mit der Grenze von Wohneigentum zu tun hat, doch im Alltag verschwinden klare begriffliche Unterschiede oft zugunsten einer Praxis der Anwendung, in der einfach genutzt wird, was vorhanden ist. Immer wieder gibt es deshalb Dispute zwischen Nachbarn oder Eigentümern einer Immobilie, wo welches Wohnrecht beginnt oder aufhört.

Bevor ein solcher Fall vor dem Richter landet, weil Eigentumsverhältnisse falsch ausgedeutet und in einer Wohnanlage falsch gelebt wurden, sollte Aufklärung über die wichtigsten Zusammenhänge rund ums Wohnen herrschen. Im Folgenden finden Sie daher eine kurze Übersicht mit den wichtigsten Fakten zur Sach- und Rechtslage zum Thema Sondereigentum.



Was ist Sondereigentum?

Was „Sondereigentum“ rechtlich ist, wird in den Gesetzen zum Wohnen einheitlich definiert. Nach § 1 Abs. 1 WEG kann an zu Wohnzwecken dienenden Immobilien wie Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen das sogenannte Teileigentum benannt werden. Hier wird also sachlich unterschieden in Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien – Wohnungseigentum gilt nur für Erstere, wer hingegen einen Teil einer Gewerbeeinheit kauft oder mietet, hat ein Teileigentum.

Das Wohnungseigentum ist gemäß § 1 Abs. 2 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung innerhalb einer Wohnanlage oder eines größeren Gesamt von Immobilien (üblicherweise einem Mehrparteienhaus oder Mietshaus) in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist gemäß § 1 Abs. 3 WEG das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört.

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Ein Eigentümer erwirbt also gewöhnlich das Sondereigentum dieser Wohnung und ein Miteigentum an dem Gemeinschaftseigentum – Genaueres ist in der jeweiligen Teilungserklärung der Immobilie definiert. Auf den Mieter angewandt, bedeutet das, dass er ein Wohnrecht hat innerhalb des Sondereigentums, für das er einen Mietvertrag unterzeichnet hat, und einen Nutzungsanspruch am Teileigentum, das zur gesamten Immobilie gehört.

Das sogenannte Gemeinschaftseigentum ist – neben Wohnungseigentum und Teileigentum – in der deutschen Rechtslage definiert als das Grundstück der Immobilie sowie auch die einzelnen Teile, architektonischen Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes (etwa das Treppenhaus oder ein Vorplatz oder eine gemeinschaftliche Terrasse, die nicht ausdrücklich zum Sondereigentum gehört), die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Das Gemeinschaftseigentum ist deshalb als dasjenige Eigentum anzusehen, das den übrigen Eigentumsarten übergeordnet ist.




Urteile zum Umgang mit Sondereigentum

Was zum Sondereigentum gehört, kann je nach Ausstattung der Immobilie oder der Wohnanlage sehr unterschiedlich sein – mitunter gehört neben den einzelnen Räumen der Wohnung, den Bodenbelägen, Wandanstrichen und eingebauten Möbeln auch ein Teil der Außenanlage dazu, die eigens für den Eigentümer oder Mieter markiert ist. Auch Parkplätze vor dem Haus können ein solcher Bestandteil des Sondereigentums sein und dürfen daher nicht von Dritten vermietet werden. Das entschied das AG Rostock, Urteil vom 30.11.2016 – 54 C 27116 WEG.

Schwieriger als bei dieser eindeutigen Verteilung wird es, wenn keine Klarheit über die Kosten herrscht, die in einer WEG anfallen können, und die Eigentümer nicht wissen, wem spezielle Kosten zuzuordnen sind. Üblicherweise werden Kosten bei der Bewirtschaftung nach dem Verursacherprinzip aufgeteilt, doch wenn der Verursacher von Kosten unbekannt ist, muss sich die Eigentümergemeinschaft verständigen.

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In solchen Fällen muss immer die Teilungserklärung der Immobilie konsultiert werden, aus der hervorgeht, ob ein Verwalter berechtigt ist, nach Kundgabe nicht eindeutig zuzuordnender Kosten diese nach gehabten Erfahrungswerten auf die Eigentümer der WEG hin zuzuteilen, wenn kein anderer orientierender Messwert vorhanden ist, der eine präzisere Zuteilung erlaubt. So entschied das AG Pinneberg, Urteil vom 31.01.2017 – 60 C 61/16.

Zusammenfassung

Eigentümer und auch Mieter von Immobilien stellen sich heute oft die Frage, was zum sogenannten Sondereigentum gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. Diese Frage ist erheblich, denn sie definiert Besitzverhältnisse und zieht eine Grenze zwischen dem individuellen Eigentümer oder Mieter und allen anderen Eigentümern oder Mietern. Da es in jüngster Vergangenheit viel Arbeit an den Amtsgerichten gab, um Missverständnisse bezüglich des Sondereigentums beim Wohnen und was dazu gehört, zu decken, muss mehr Information ausgegeben werden.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Amnaj Khetsamtip
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