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Mietrecht Recht & mehr

Mitarbeiterwohnungen: Welches Recht gilt im günstigen Wohnen beim Arbeitgeber?

Redaktion 13. Oktober 2020
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In Zeiten schwieriger Einkommensverhältnisse und wechselhafter Schwankungen am Immobilienmarkt ist das altbewährte Modell der „Mitarbeiterwohnung“ plötzlich wieder beliebt. Hier wohnen Mitarbeiter in einer Wohnung, welche dem Arbeitgeber gehört, und können oft Preisvorteile bei der Miete erleben.

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) berichtet aktuell, dass es Ende der 1970er-Jahren dagegen rund 450.000 Mitarbeiterwohnungen allein in Deutschland gab, doch heute sei der große Bestand nur noch auf rund 100.000 Werkswohnungen zusammengeschrumpft. Dieses Unterangebot stünde einer erhöhten Nachfrage gegenüber, denn gerade jetzt würden Rufe nach Mitarbeiterwohnungen laut, und wer noch das Glück hat, eine solche zu finden, sieht sich im Privileg.

Andererseits nehmen Arbeitgeber verstärkt Mühen auf sich, neue Mitarbeiterwohnungen zu bauen, um dem gesteigerten Bedarf entgegen zu kommen. Doch welches Recht gilt eigentlich in Mitarbeiterwohnungen? Ist es dasselbe Mietrecht, das überall bundesweit, und zwar unabhängig von den Arbeits- und Eigentumsverhältnissen, gilt, oder gibt es spezielle Regelungen? Ein kleiner Überblick aus aktuellem Anlass.




Der Vorteil: Mietarbeiterwohnungen sind preiswert und nah

Wer heute eine Mitarbeiterwohnung seiner Firma ergattert, hat den Vorteil, nah am Arbeitsplatz zu wohnen und allein schon dadurch Kosten für Transport, sowie Zeit zu sparen. Darüber hinaus sind Mitarbeiterwohnungen oft – wenn auch nicht immer – preiswerter als Vergleichswohnungen ähnlicher Ausstattung, da die Arbeitgeber meist im großen Stil bauen ließen und den Preisvorteil durch Masse an die Mitarbeiter weitergeben können. Dieser preisliche Vorteil, verbunden mit der Sicherheit, lange am Ort wohnen bleiben zu dürfen, wiegt in Zeiten von (post-)pandemischen Fluktuationen auf dem Wohnungsmarkt sehr schwer und ist Grund für die erhöhte Nachfrage nach Mitarbeiterwohnungen, von welcher der GdW berichtet.

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Soziologisch gesehen, war das Modell Mitarbeiterwohnung einst eine sozialdemokratische Idee, welche Arbeitern helfen sollte, Wohnen und Arbeiten zu einem günstigen Preis und ortsnah zu vereinen, und zugleich eine liberale Idee, welche freie Unternehmen in einer verantwortlichen Doppelrolle als Wirtschaftsfaktoren und Gewährleistung sozialer Fairness ansah. Historisch gesehen, hat beim einst sehr beliebten Modell Mitarbeiterwohnung kürzlich eine Trendwende stattgefunden, die auch Rechtsfragen aufwirft.

Ein Nachteil: Probleme beim Auseinanderhalten von Zuständigkeiten

Rechtlich sieht es so aus, dass die umgangssprachlich „Mitarbeiterwohnung“ genannte Unterkunft eine Werkswohnung ist. Hierbei gibt es einen Unterschied, berät der Deutsche Mieterbund in seiner Rechtsabteilung, denn es gibt Werksmietwohnungen und Werksdienstwohnungen. Auf diese begriffliche Differenzierung sollte beim Miet- und Arbeitsvertrag genau geachtet werden, denn es ergeben sich unterschiedliche Rechte und Pflichten für den Mieter.




Der juristische Unterschied liegt darin, dass man in Werksdienstwohnungen mietfrei wohnt, in Werksmietwohnungen dagegen Miete zahlen muss – wenngleich oft etwas weniger als im Vergleich mit anderen Wohnungen, die auf dem freien Markt verfügbar sind und nicht vom Werk gestellt werden. In einer Werksdienstwohnung ist die kostenlose oder extrem preisreduzierte Miete ein Teil des Arbeitslohns, ein sogenannter „incentive“, also ein Ansporn für den Mitarbeiter, den Arbeitsvertrag einzuhalten.

In solchen Verträgen seien auch bestimmte Klauseln des allgemeinen Mietrechts ungültig, etwa das regelmäßige Erhöhen der Miete und die Beteiligung des Mieters an Reparaturen. Das bedeutet in der Praxis jedoch auch: endet das Arbeitsverhältnis (egal, ob durch Kündigung oder Eigenkündigung), muss der Mieter unverzüglich aus der Werksdienstwohnung ausziehen und sie für den nächsten Mitarbeiter frei räumen, der nachziehen will. Allerdings stellt der Deutsche Mieterbund klar, dass die überwiegende Mehrheit der Mitarbeiterwohnungen keine Mitarbeiterdienstwohnungen sind, sondern Mitarbeitermietswohnungen. Hier gelte das normale Mietrecht mit seinen Pflichten und Rechten.

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Zusammenfassung

Das Modell der Mitarbeiterwohnung war und ist als eine Maßnahme von Unternehmen gedacht, qualifizierte Facharbeiter langfristig an sich zu binden, indem arbeitsnahe und preiswerte, manchmal mietfreie Wohnungen Teil des Beschäftigungsverhältnisses sind. Allerdings muss der Mitarbeiter die Unterschiede im Mietrecht kennen und wissen, ob er eine Werksmietwohnung oder Werksdienstwohnung bewohnt, denn aus diesem Unterschied ergeben sich unterschiedliche rechtliche Situationen.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Cinematographer
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