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Sonderkündigungsrecht für Vermieter: Oft liegt es an der Bauweise

Redaktion 18. August 2020
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Der deutsche Mieter kann sich heute über erweiterte Rechte zu seinem Schutz freuen – viele Gesetzesnovellen dienen der Stärkung seiner Rechtsposition, gerade auch, was Kündigungsschutz betrifft. Durch die pandemisch bedingte Situation sind im Frühjahr 2020 sogar noch weitere Gesetzeserlässe hinzugekommen, welche den Kündigungsschutz verstärken, so dass gerade sozial schwachen Mietern bei durch Kurzarbeit bedingten Verdienstausfällen nicht einfach die Kündigung ausgestellt werden darf.

Ist deshalb nun alles in Ordnung in der Welt der Mieter, oder droht sich der klare Himmel über dem Mieterparadies Deutschland zuzuziehen? Eine aktuelle Umfrage der Kommunikationsfirma T-Online ergab im August 2020, dass die meisten Deutschen die Mietsituation trotz der neuen Umstände als akzeptabel und die den Immobilienmarkt regulierenden Gesetze als vorteilhaft empfanden, während nur eine Minderheit mit Bedauern sagte, die Mieten für Wohnungen und Häuser seien zu teuer und die Wohngesetze zu nachteilig.

Allerdings gibt es auch heute noch ein Problem, von dem viele nicht wissen: ein Sonderkündigungsrecht der Vermieter, das eine sofortige Kündigung auch ohne explizit genannten Grund erlaubt. Der deutsche Mieterbund informiert jetzt aus aktuellem Anlass, was dieses Sonderkündigungsrecht ist, worauf es sich gründet und wann es in Kraft treten darf.




Unter einem Dach wohnen erzeugt eine Ausnahmesituation

Vermieter dürfen ihren Mietern unter Umständen ohne Begründung fristlos kündigen – wie bitte, wo gibt es so etwas? Dieses Sonderkündigungsrecht ist geltend, und zwar erstreckt es sich auf Immobilien, in denen Mieter und Vermieter unter einem Dach wohnen. Der Gesetzgeber begründet das außerordentliche Kündigungsrecht der Vermieter dadurch, dass das Wohnen unter demselben Dach eine besondere Situation erzeuge, in der auch emotionale Aspekte das allgemeine Wohlbefinden trüben könnten.

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Allerdings gilt auch hier: aus reiner Willkür oder gar Schikane darf ein Vermieter nicht kündigen, auch nicht, wenn der Mieter Tür an Tür mit ihm wohnt. Auch gibt es Einschränkungen, was die Gültigkeit dieses Sonderkündigungsrechts betrifft. So bedeutet der Passus „unter einem Dach“, oder, wie viele Juristen sagen, „auf Tuchfühlung“, nicht, dass Mieter und Vermieter in einem Mehrparteienhaus zufällig zwei beliebige Wohnungen innehaben.

Es erstreckt sich ausschließlich auf Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung oder auf Zweifamilienhäuser. Bereits bei Wohnungen mit drei oder mehr Parteien ist das Sonderkündigungsrecht nicht mehr geltend. Den Unterschied macht also die Bauweise – rechtlich und sachlich.




Wie man sich wehren kann, wenn die Sonderkündigung ins Haus steht

Durch das auch ohne Begründung geltende Sonderkündigungsrecht für Vermieter in selbstgenutzten Ein- bis Zweifamilienhäuser wollte der Gesetzgeber auf eine besondere Wohn- und Lebenssituation eingehen, informiert der Mieterbund. Dadurch wird auch den berechtigten Interessen der Vermieter Rechnung getragen, die durch solche rechtlichen Möglichkeiten auch den Freiraum haben, ohne viel Aufwand Eigenbedarf geltend zu machen oder ihre Privatsphäre im Fall von einem Zerwürfnis oder anderen dringenden Angelegenheiten, die ein Zusammenleben unmöglich machen, zu schützen.

Allerdings kann sich ein Mieter auch legal gegen die grundlos ausgestellte Kündigung wehren, zum Beispiel, wenn sein Alter oder die schlechte Lage auf dem Immobilienmarkt vor Ort triftige Gründe gegen eine Kündigung sind. Am jeweiligen Amtsgericht, das örtlich zuständig ist für den Streitfall, entscheiden die Richter darüber, ob der Vermieter vom Sonderkündigungsrecht willkürlich Gebrauch gemacht hat.

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Aus psychologischer Sicht heraus ist es jedoch unklug, sich gegen ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters zu stellen: ist das persönliche Verhältnis erst einmal so zerrüttet, dass man gegeneinander vor Gericht zieht und sich als Parteien gegenübersteht, wäre das Leben unter einem Dach in Zukunft oft unerträglich.

Zusammenfassung

Das deutsche Mietrecht ist im Grund sehr flexibel und vorteilhaft für den Mieter, doch es erlaubt nach wie vor den Vermietern im Fall eines Wohnens unter demselben Dach Sonderkündigungsrechte. Der Mieterbund informiert nun aus aktuellem Anlass über eine Gesetzessituation einer besonderen legalen Kündigung, über die sich viele Mieter in Deutschland gar nicht im Klaren sind – bis diese sie vielleicht ereilt.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Freedomz
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