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Ratgeber

Teilungsversteigerung von Immobilien – was Erbengemeinschaften beachten sollten

Wohnungsmarkt24 15. Mai 2018
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Nicht selten kommt es nach einem Erbfall vor, dass sich mehrere Personen in einer Erbengemeinschaft wiederfinden und sich nicht darüber einigen können, was mit der geerbten Immobilie geschehen soll. Eine geeignete Möglichkeit diese Erbengemeinschaft aufzulösen ist eine Teilungsversteigerung. Doch die Chancen und Risiken dieser Option sollten genau gegeneinander abgewogen werden. Im Folgenden erfahren Sie, wann dieses Mittel sinnvoll ist, was Sie beachten sollten und wie das Verfahren abläuft.

Gründe und Ziele für eine Teilungsversteigerung

Fällt eine Immobilie nach einem Erbfall in den Besitz einer Erbengemeinschaft, muss sich diese über die Aufteilung der Immobilie einigen. Wenn keine einvernehmliche Einigung erzielt werden kann, dann kann die Erbengemeinschaft durch eine Teilungsversteigerung aufgelöst werden. Das Ziel ist die Umwandlung von unteilbarem Vermögen in teilbares Vermögen. Die Immobilie wird durch die Versteigerung in Geldvermögen umgewandelt, welches anschließend unter den Mitgliedern der Erbengemeinschaft aufgeteilt werden kann.



Voraussetzungen und Hinderungsgründe für eine Teilungsversteigerung

Jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft ist jederzeit berechtigt den Antrag auf eine Teilungsversteigerung zu stellen, unabhängig davon wie groß sein Eigentumsanteil ist. Die Mitglieder haben allerdings auch die Möglichkeit durch einen Vertrag vorab auszuschließen, dass von diesem Recht Gebrauch gemacht werden kann. Auch der Erblasser kann diese Möglichkeit einer Veräußerung testamentarisch verhindern, was aber nur bis maximal 30 Jahre nach Eintritt des Erbfalls gültig ist.

Risiken einer Teilungsversteigerung

Die Möglichkeit eine Erbengemeinschaft so aufzulösen sollte vorab gut überdacht werden. Oft wird dabei nämlich ein geringerer Erlös erzielt, als bei einem freien Verkauf oder einer freiwilligen Versteigerung. Beteiligen sich Mitglieder der Erbengemeinschaft selbst an der Versteigerung, besteht für sie wiederum das Risiko, von den Geboten Dritter überboten zu werden. Außerdem müssen Sie auf die komplette Immobilie bieten, auch auf den Teil, der ihnen bereits gehört. Sie erhalten zwar nach Aufteilung des Erlöses ihren Anteil zurück, was allerdings eine geraume Zeit dauern kann.

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Verfahrensablauf

Zur Einleitung des Verfahrungs genügt ein formloser Antrag beim zuständigen Amtsgericht. Nach Prüfung und Genehmigung durch den Rechtspfleger werden alle Mitglieder der Erbengemeinschaft in Kenntnis gesetzt. Anschließend wird der Grundbucheintrag der Immobilie mit einem Versteigerungsvermerk versehen und vom Gericht das geringste Gebot sowie ein Termin für die Versteigerung festgelegt. In der Regel findet die Versteigerung frühestens ein Jahr nach Antragsstellung statt. In dieser Zeit werden Annoncen geschaltet um auf die Versteigerung aufmerksam zu machen sowie Besichtigungen der Immobilie angeboten.




Die eigentliche Versteigerung teilt sich auf in die Abschnitte Bekanntmachungen, Bietstunde und Zuschlagsverhandlung. Wenn das Mindestgebot erreicht wurde, erhält der Meistbietende nach Anhörung aller Teilnehmer den Zuschlag für die Immobilie. Er wird mit Wirksamkeit des Zuschlagsbeschlusses zum Eigentümer.
Die anschließende Erlösverteilung der Auktion ist kein Bestandteil des eigentlichen Verfahrens. Der Erlös wird so lange beim Amtsgericht hinterlegt, bis eine Einigung über die Verteilung getroffen wurde. Erfolgt keine einvernehmliche Einigung der Erbengemeinschaft, wird der Erlös in einem gesonderten Verfahren vom Gericht auf Grundlage eines Teilungsplans zugewiesen. Nach Verteilung des Erlöses gilt die Erbengemeinschaft als aufgelöst.
Ist der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig geworden und der Teilungsplan ausgeführt, wird der Gewinner der Auktion als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen und der Versteigerungsvermerks gelöscht.

Kosten des Verfahrens

Die Kosten der Teilungsversteigerung werden nach der Auktion vom Erlös abgezogen, so werden alle Mitglieder der Erbengemeinschaft an den Kosten beteiligt. Sollte die Versteigerung ohne Erfolg bleiben, hat der Antragsteller die Kosten zu tragen. Zu kalkulieren sind die Antragskosten für die gerichtliche Anordnung und die Benachrichtigung der anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft, Kosten für das Verfahren und die Erstellung des Gutachtens, die Anwaltskosten sowie die Kosten für die Schaltung der Annoncen.



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Fazit

Eine Teilungsvereinbarung ist dann sinnvoll, wenn sich die Mitglieder einer Erbengemeinschaft nicht untereinander über die Aufteilung einer Immobilie einigen können. Ob dieser Schritt gegangen wird, sollten sich die Mitglieder vorab genau überlegen. Der Vorgang ist meistens eine zeit- und kostenintensive Angelegenheit. Mit einer außergerichtlichen Einigung erzielt man in der Regel einen höheren Erlös beim Verkauf der Immobilie und eine schnellere Veräußerung. Wenn sich die Erbengemeinschaft aber nicht anders einigen kann, ist dies oft der einzige mögliche Weg.

Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Africa Studio