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Mietrecht

Trennung nach Mietzusage – Vermieter haben keinen Rechtsanspruch

Redaktion 31. Juli 2020
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Wie das Leben so spielt – man lernt sich kennen und lieben, man zieht zusammen, und plötzlich ist es vorbei. Da diese Geschichte allen Bürgern passiert, ist sie auch wohlbekannt, ja, trivial. Auch kompliziert wird es, wenn die altbekannte Geschichte sich vor dem Hintergrund des aktuellen deutschen Mietrechts abspielt: wer zahlt, wenn ein Mietvertrag wegen Trennung nicht mehr zustande kommt?

Mit diesem nur an der Oberfläche einfachen und in Wirklichkeit sehr anspruchsvollen Fall hat sich unlängst das Amtsgericht München befassen müssen. Denn dort hatte ein Vermieter einer Drei-Zimmer-Wohnung geklagt, weil ein Mieterpaar sich nach der Mietzusage getrennt hatte – und die Wohnung deshalb unvermietet blieb. Der Vermieter hatte argumentiert, dass die Mietzusage rechtskräftig war und dass ihm durch den kurzfristigen Leerstand der Wohnung Kosten entstünden.

Das Amtsgericht entschied aber dagegen, dass der Mieter zahlen müsse. Dieses Urteil ist Stand heute noch nicht rechtskräftig, kann aber zum Präzedenzfall werden, an dem sich Richter im Mietrecht in Zukunft orientieren, wenn es um Zahlungsausfälle bei Mieten wegen Trennung oder anderen privaten Gründen geht. Es folgen die Fakten in Kürze.




Wann ist ein Vertrag rechtsgültig?

Ein Mietvertrag ist rechtsgültig bei der Unterschrift unter denselben. Allerdings können auch „konkludente“ Verträge rechtskräftig sein, wobei Konkludenz bedeutet, dass es eine Übereinstimmung von zwei Willensäußerungen gibt. Daher bedarf ein Vertrag im deutschen Recht nicht unbedingt der Schriftform – wenngleich er meist in der Praxis auch schriftlich verfasst wird – sondern kann auch mündlich vereinbart seine volle Gültigkeit haben.

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Auch im historischen Kaufmannsrecht gibt es Begriffe wie „Handschlagsqualität“, welche das ehrliche und zuverlässige Zustandekommen solcher konkludenter Verträge meinen. Bezogen auf das aktuelle Mietrecht, gilt auch eine Mietzusage als ein konkludenter Vertrag zwischen Mieter und Vermieter, denn der Mieter teilt dem Vermieter bündig mit, dass er eine Wohnung anmieten möchte, und zu welchem Zeitpunkt. Der Vermieter stellt daraufhin in der Regel die Suche nach weiteren Interessenten ein.

Ein Pech ist jedoch, wenn der Mieter es sich im Nachhinein anders überlegt und die Wohnung doch nicht anmietet. Solche Fälle führen oft auch zu rechtlichen Streitereien.

Das neue Urteil zeigt, dass Flexibilität notwendig ist

Das Urteil AG München, Urteil vom 14.07.2020, Az.: 473 C 21303/19 besagt, dass im Fall einer Trennung, die zum Zeitpunkt der Mietzusage noch nicht absehbar ist, ein Nichtzahlen der Miete zulässig sei und dem Mieter daher keine Kosten abverlangt werden dürften. Die sehr lebensnahe Begründung der Münchner Richter lautet, dass Trennungen im Allgemeinen sehr private und einschneidende Ereignisse seien, welche schnell auch eine besondere Eigendynamik gewinnen könnten, und daher eine Unvorhersehbarkeit und Unplanbarkeit in die Lebensplanung brächten.




Auch sieht das Amtsgericht München nicht nur die reale Situation wirklichkeitsnah, sondern versteht auch die Argumentation der Mieter, denn große und teure Wohnungen seien speziell für die Bedürfnisse von Paaren und Familien, nicht für die Bedürfnisse der Singles konzipiert. Wenn sich also der Beziehungsstatus plötzlich ändert, könne laut aktueller Rechtsprechung durchaus ein Rücktritt vom Mietvertrag möglich sein, ohne Mehrkosten, die auf den Mieter zukämen.

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Diese Lockerung sei gerade dann der Fall, wenn Verträge wie im vorliegenden Streit erst mündlich-konkludent, ohne Schriftform – zustande gekommen seien. Was sich jedoch nicht geändert hat, ist die juristische Argumentation, dass ein jeder Rücktritt von Mietverträgen nicht einfach leichtfertig – etwa aus einer Laune heraus – erfolgen dürfe.

Zusammenfassung

Wenn sich ein Mieterpaar trennt, wenn es zuvor eine Mietzusage erteilt hat, stellt sich die Frage, wer die Kosten für die Wohnung übernimmt – oder ob beide noch aus dem Vertrag aussteigen können. Bisher waren solche Extremfälle von der Kulanz der Vermieter abhängig, doch ein neues Urteil aus München zeigt, dass Vermieter sich in solchen Fällen in Zukunft tolerant stellen müssen, weil der spontane Rücktritt von Mietverträgen aus Trennungsgründen zulässig sei.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Roman Samborskyi
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