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Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen: Mieter haben Vorkaufsrecht, aber der Deutsche Mieterbund fordert Eindämmung

Redaktion 13. März 2020
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Immer häufiger werden Mietwohnungen in Großstädten in Eigentumswohnungen umgewandelt. Gerade in Regionen, in denen Wohnraum ohnehin schon knapp und kaum noch bezahlbar ist, ist die Tendenz der Umwandlungen steigend. Viele Mieter machen sich dann Sorgen, dass ihnen die Wohnung gekündigt wird. Diese Befürchtung ist zunächst einmal unbegründet, weil Mieter rechtlich vor der sofortigen Kündigung geschützt sind.




Mieter können erst einmal unbesorgt sein

In Ballungszentren kommt es zunehmend oft vor, dass Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt werden. Die betroffenen Mieter haben dann ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das heißt: Der vorherige Eigentümer, der seine Wohnung verkaufen möchte, muss sie erst den Mietern anbieten. Laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) müssen sich die Mieter diesbezüglich aber nicht unmittelbar entscheiden.

Stattdessen können die Mieter Ruhe bewahren und warten, bis der bisherige Eigentümer einen Käufer für die Wohnung finden konnte und einen Kaufvertrag abgeschlossen hat. Über den Inhalt des Vertrages muss der Mieter in Kenntnis gesetzt werden. Innerhalb von zwei Monaten besteht dann die Möglichkeit, die Wohnung zu den Bedingungen, die im Kaufvertrag formuliert sind, und zum dort ausgehandelten Preis selbst zu kaufen.

Vorkaufsrecht nicht genutzt – was nun?

Sofern ein Mieter sein Vorkaufsrecht nicht nutzen wollte und die Wohnung weiterverkauft wurde, wird der alte Mietvertrag auf den neuen Eigentümer übertragen. Dieser gilt nun als Vermieter. Hat er die Wohnung erworben, um selbst einzuziehen, kann er dennoch nicht sofort aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Es müssen Kündigungssperrfristen eingehalten werden: Laut Gesetz ist eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung oder wegen Eigenbedarfs drei Jahre lang nicht möglich.

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In Städten mit erhöhtem Wohnungsbedarf können die Bundesländer diese Kündigungssperrfrist sogar auf bis zu 10 Jahre verlängern. Zu beachten ist dabei, dass die Sperrfrist und das Vorkaufsrecht nur gültig sind, wenn die Umwandlung während der Mietzeit erfolgte. Wenn ein Mieter bereits in eine Eigentumswohnung eingezogen ist, besteht dieser Schutz nicht. Sobald die Sperrfrist abgelaufen ist, gilt dann der normale Kündigungsschutz. Das heißt:

  • Der Vermieter hat die Möglichkeit zur Kündigung, sofern er einen anerkannten Kündigungsgrund nachweisen kann.
  • Er muss die Kündigungsfrist zwischen drei und neun Monaten einhalten.
  • Der Mieter kann sich wegen seiner persönlichen Verhältnisse auf die Sozialklausel berufen.




Deutscher Mieterbund fordert Eindämmung von Umwandlungen

Aktuell fordert der Deutsche Mieterbund, dass derartige Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen viel schwieriger werden sollen. So verlangt der Mieterbund-Präsident Lukas Siebenkotten, dass es Genehmigungen für derartige Umwandlungen nur noch in Ausnahmefällen geben dürfe. Denn: Sie führen zu extremen Preissteigerungen und verdrängen Mieter auf lange Sicht aus ihrem Wohnumfeld.

In Milieuschutzgebieten wie in Hamburg und Berlin gibt es heute schon Umwandlungsverbote. Diese sollen laut dem Deutschen Mieterbund auf alle Wohnungsmärkte in Deutschland erweitert werden, die ohnehin schon angespannt sind. Im Jahr 2018 wurden in Berlin etwa 12.800 Wohnungen umgewandelt, wie die Zahlen der Senatsverwaltung verdeutlichen.

Das waren immerhin 21 Prozent weniger Umwandlungen als noch im Jahr davor. Dies betrachtet der DMB als kleinen Erfolg der seit 2015 verschärften Regeln zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Berlin. Trotzdem sei der Umwandlungstrend lediglich etwas ausgebremst und längst noch nicht gestoppt.

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Zusammenfassung

In Ballungszentren mit angespanntem Wohnungsmarkt kommt es zunehmend häufiger vor, dass Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Obwohl sich die Mieter diesbezüglich erst einmal keine Sorgen machen müssen, weil sie das Vorkaufsrecht haben, führen diese Umwandlungen zu Preissteigerungen, weshalb der Deutsche Mieterbund eine strikte Eindämmung dieser Vorgehensweise fordert.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Roman Samborskyi
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