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Urteil im Mietrecht: Es gibt kein Recht auf Gewohnheit

Redaktion 30. April 2020
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Mieter, die jahrelang in der gleichen Immobilien wohnen, gewöhnen sich schnell an Dinge und Gegebenheiten, die einfach „eben immer schon so waren“. Doch im Mietrecht gilt kein grundsätzliches Gewohnheitsrecht, hat ein aktuelles Urteil nun bestätigt.

Auch die jahrzehntelange Duldung von bestimmten Nutzungen durch einen Vermieter garantiert nicht, dass dies auch in Zukunft so bleiben würde. Der Mieter hat kein Recht auf Gewohnheit, der Vermieter darf widerrufen – erklärt der Deutsche Mieterbund.

Was immer so war, muss nicht für immer so bleiben

Ein Beispiel ist, wenn ein Mieter einen leer stehenden Keller nutzt. Auch wenn dort jahrelang Sachen eingelagert wurden, ohne dass der Keller zu seiner Mietsache gehörte, kann der Vermieter die Duldung beenden. Eine Aufforderung, den Keller zu räumen, ist rechtens, sagt der Mieterbund. Gleiche Regelungen gelten auch für die Nutzung von nicht gemieteten Dachböden oder Gärten.




Ebenso ist das Vorschreiben möglich, dass nach einer jahrelangen Tradition toller Grillpartys im Hof das Grillen dort zukünftig nicht mehr möglich ist. Ein typisches Beispiel ist zudem auch das Trocknen der Wäsche auf dem Dachboden. Auch das kann nach langer Duldung vom Vermieter untersagt werden, wenn der Dachboden nicht zur Mietsache gehört.

Wegerecht nicht aus Gewohnheit, sondern mit Grundbuch oder Vereinbarung

Ein aktueller Fall bestätigt diese Praxis, wie in einer Mitteilung der Deutschen Presseagentur nun bekannt wurde. Hier ging es um ein jahrelang geduldetes Wegerecht. Im Januar verkündete der Bundesgerichtshof (BGH, Az.: V ZR 155/18) ein entsprechendes Urteil.

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Die Kläger sind Eigentümer dreier Grundstücke, die nebeneinander an einer öffentlichen Straße liegen. Im hinteren Teil der Grundstücke befinden sich Garagen. Sie verklagten eine Grundstückseigentümerin, auf dessen Grundstück sich ein Weg befindet, der von den Nachbarn genutzt wurde, um zu Garagen zu gelangen. Die Nutzung des Weges wurde seit Jahrzehnten geduldet – zunächst durch frühere Eigentümer der Grundstücke, später auch von der jetzigen Eigentümerin.

Doch nach Änderung ihrer Meinung kündigte die Eigentümerin an, mit Wirkung zum 31. Dezember 2016 den Weg ab dem 1. Januar 2017 zu sperren, und begann auch mit dem Bau einer Toranlage. Damit waren die Nachbarn nicht einverstanden und beharrten auf ein bestehendes Wegerecht sowie den Baustopp.




Zu Unrecht entschied nun der Bundesgerichtshof und gab der Beklagten recht. In dem Urteil wird begründet, dass das Wegerecht nicht aufgrund eines Gewohnheitsrechts oder der jahrelangen Ausübung bestünde. Nur weil die Nachbarn dort jahrelang zu ihren Garagen gegangen sind, können sie nun nicht darauf bestehen.

So lautet es im Urteil: „Gewohnheitsrecht kann als dem Gesetz gleichwertige Rechtsquelle allgemeiner Art nur zwischen einer Vielzahl von Rechtsindividuen und in Bezug auf eine Vielzahl von Rechtsverhältnissen entstehen, nicht aber beschränkt auf ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn. In einem konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch außerhalb des Grundbuchs nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB entstehen.“

Vorherige Instanzen hatten gegenteilig geurteilt

Der Bundesgerichtshof widersprach mit seinem Urteil dem Landgericht Köln und dem Oberlandesgericht Aachen, die in vorherigen Instanzen anders entschieden hatten. Das Landgericht hatte geurteilt, dass die beklagte die Kläger nicht an der Nutzung des Weges hindern dürfe. Die Beklagte war in Berufung gegangen, doch auch das Oberlandesgericht wies diese zurück. Dass Gewohnheit kein Recht ist, urteilte nun jedoch der BGH in der höchsten Instanz des Rechtsstreits.

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Zusammenfassung

Dass es im Mietrecht kein Recht auf Gewohnheit gibt, darauf wies der Deutsche Mieterbund aktuell hin. Hintergrund ist ein Fall über Wegerecht, bei dem der Bundesgerichtshof Anfang dieses Jahres urteilte, dass hier kein Recht auf Gewohnheit vorliege.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Indypendenz
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