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Neues aus dem Mietrecht: Vermieter dürfen bei Betriebskostenabrechnungen mischen

Redaktion 16. August 2019
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Immer wieder stehen Abrechnungen der Betriebskosten in der Kritik – sie seien undurchsichtig und nicht nachvollziehbar. Jetzt hat das Landesgericht Berlin in einem Urteil (Az.: 65 S 196/18) jedoch bestätigt, dass Vermieter in der Abrechnung verschiedene Methoden miteinander vermischen darf, wenn ein Grund dafür vorliegt. Im Gegenzug hat das Gericht aber auch das Einsichtsrecht des Mieters gestärkt.




Betriebskostenabrechnung: Unterschiedliche Methoden erlaubt

Wie die Zeitschrift des Deutschen Mieterbunds (DMB) „Wohnungswirtschaft und Mietrecht“ in ihrer Juliausgabe berichtet, hat das Landgericht Berlin geurteilt, dass je nach Posten in der Abrechnung der Betriebskosten auch unterschiedliche Methoden angewandt werden dürfen. Dies sei insbesondere erlaubt, wenn es dafür einen sachlichen Grund gibt.

In vielen Betriebskostenabrechnungen werden die Kosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet. Hier werden die vom Vermieter im Abrechnungszeitraum gezahlten Rechnungen eingestellt und mit einem festgelegten Umlageschlüssel auf die Mieter umgelegt. Oft heißt diese Methode auch Ausgabenabrechnungen oder Abrechnung nach Rechnungen. Im Gegensatz dazu gibt es die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip. Hier werden Kosten für Leistungen in die Abrechnung gestellt, die auch nur in dem Abrechnungszeitraum verbraucht oder gezahlt wurden.

Nach dem aktuellen Urteil aus Berlin ist es kein Problem, beide Methoden für verschiedene Posten in der gleichen Abrechnung zu verwendet, wenn dies einen sachlichen Grund hat.

Recht auf Ansicht für den Mieter

Im Gegenzug ergibt sich für den Mieter jedoch auch das Recht auf Ansicht, so das Landesgericht. Der Mieter dürfe und müsse die Zahlungsbelege einsehen können. Die Abrechnung müsse Einnahmen und Ausgaben zu den umzulegenden Betriebskosten verständlich aufzeigen. Der Mieter müsse die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen erkennen können, um seinen eigenen Anteil nachrechnen zu können.

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Ein begründetes Misstrauen ist nach Ansicht der Richter keine Voraussetzung für die Einsicht. Die Mieter dürfen in alle der Abrechnung zugrunde liegenden Belege einsehen, soweit diese zur Überprüfung der Abrechnung oder auch zur Vorbereitung eines Einspruchs notwendig sind. Denn nur so sei auch tatsächlich nachvollziehbar, welche Rechnungen der Vermieter in welcher Höhe tatsächlich beglichen hatte und nicht beispielsweise durch Preisnachlässe profitieren konnte.

Bei dem Abflussprinzip sei eine Überprüfung der Abrechnung ohne die mögliche Einsicht in die Zahlungsbelege sonst unvollständig. Weigert sich der Vermieter, diese Zahlungsbelege zu zeigen, so kann der Mieter zeitweise die Nachzahlungen auch verweigern.




Aktueller Fall hatte sachlichen Grund

Dem Urteil ging ein verhandelter Fall voraus, bei dem eine Vermieterin die Versicherungskosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet hatte, aber andere Posten wie beispielsweise den Winterdienst oder den Hausstrom nach dem Leistungsprinzip. Das Berliner Landesgericht sah hier einen sachlichen Grund für die unterschiedlichen Methoden. Denn zwar seien die Jahresbeiträge für die Wohnungsgebäudeversicherung sowie Haftpflichtversicherung im Jahr 2013 fällig geworden – doch hatten die Zahlungen damit den Zeitraum von Februar 2013 bis Februar 2014 abgedeckt. Dies sei Grund genug, hier eine andere Abrechnungsmethode anwenden zu können.

Zusammenfassung

Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung unterschiedliche Methoden miteinander vermischen, urteilten die Richter am Landesgericht Berlin. Im Gegenzug müsse dem Mieter jedoch auch genügend Einsicht gewährt werden. Bei einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip zählen Zahlungsbelege des Vermieters dazu, um nachzuweisen, dass die Kosten in der Höhe tatsächlich beglichen wurden.

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Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Andrey_Popov
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