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Urteile im Mietrecht: Vertragsübernahme, Berechnung der Wohnfläche und Mietspiegel der Nachbargemeinde

Redaktion 8. Oktober 2019
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Immer wieder erfahren die Gesetze des Wohnsektors durch aktuelle Fälle und Urteile eine Aktualisierung. Was in den letzten Wochen neu entschieden wurde, erklären die folgenden Zeilen!

Pflege sichert keine Übernahme des Mietvertrags

Wer einen Angehörigen in dessen Wohnung pflegt, kann nicht automatisch davon ausgehen, dass nach dessen Tod der Mietvertrag über die Wohnung übernommen werden kann. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts München hervor, das schon im Juni 2018 gefällt wurde – aber erst jetzt rechtskräftig wurde. Im vorliegenden Fall hatte eine Tochter ihren Vater bis zu dessen Tod in seiner Wohnung über eineinhalb Jahre gepflegt. Sie wollte die Wohnung danach übernehmen. Doch statt den Mietvertrag auf sie umzuschreiben, kündigte der Vermieter – eine Stiftung – nach dem Tod des Mieters das Vertragsverhältnis. Das Amtsgericht gab dem Vermieter recht.




Entscheidend dafür sei nicht die aufopferungsvolle Pflege der Tochter gewesen. Vielmehr sei die Frage der gemeinsamen Haushaltsführung für die Richter relevant, argumentieren sie in der Urteilsbegründung. „Die Führung eines gemeinsamen Haushalts erfordert über das gemeinsame Wohnen in derselben Wohnung hinaus ein in gewisser Weise arbeitsteiliges Zusammenwirken bei der Lebensführung in Bezug auf die typischerweise im Haushalt anfallenden Verrichtungen.“ Bei einem Pflegebedürftigen sei die Arbeitsteilung jedoch schwierig. Zudem habe die Dame nicht ausreichend nachweisen können, dass sie in der Wohnung gelebt hatte. Deswegen wurde ihr versagt, in das Mietverhältnis des Vaters einzutreten.

Lichte Höhe entscheidet: Hobbyräume mit zwei Metern gehört vollumfänglich zur übrigen Wohnfläche

Ist an einer Erdgeschosswohnung über eine Treppe ein zugänglicher Hobbyraum im Kellergeschoss angeschlossen, der ein lichte Höhe von mindestens zwei Metern besitzt – dann muss er bei Miete und Mieterhöhung mit angerechnet werden. Das entschied das Landesgericht in Berlin vor einigen Wochen (Az.:64 S233/18). Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung eingefordert, die Mieterin widersprach. Die beiden Parteien stritten sich darüber, ob die Fläche des Hobbyraumes zur Wohnfläche gehöre. Im Mietvertrag war dieser separat als Hobbyraumfläche und nicht als Wohnfläche aufgeführt.

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Die Hausverwaltung hatte diesen nun bei der Mieterhöhung zur Wohnung hinzugerechnet. Die Mieterin wollte Hobbyraum jedoch nur hälftig angerechnet sehen. Das Gericht gab dem Vermieter recht, eine Berufung der Mieterin hatte nun ebenso keinen Erfolg. Es spiele keine Rolle, dass die Hobbyraumfläche im Mietervertrag separat neben der übrigen Wohnfläche aufgelistet sei, so die Begründung. Vielmehr finde hier die II. Berechnungsverordnung Anwendung. Diese besagt, dass Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern voll auf die Wohnfläche anzurechnen sei. Diese Berechnungsvorschrift träfe auch in diesem Fall zu, begründen die Richter. Schon die Angabe im Mietvertrag „Wohnfläche ca. 56 qm + ca. 50 qm Hobbyraum“ ließe vermuten, dass eine Wohnfläche von insgesamt 106 Quadratmetern vereinbart wurde. Auch aus vorgelegten Bildern sei deutlich zu erkennen, dass der Hobbyraum für Wohnzwecke geeignet sei und genutzt wurde.




Nicht vergleichbar: Mietspiegel der Nachbargemeinde nicht zulässig

Darf für eine Berechnung der Miete ein Mietspiegel einer Nachbargemeinschaft hinzugezogen werden? Damit haben sich bayrische Richter und nun auch Bundesrichter beschäftigt. Nein, lautet ihre Antwort. Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin eines großen Anwesens in der Stadt Stein (westlich von Nürnberg) eine Mieterhöhung verkündet – zur Begründung nahm sie Bezug auf den Mietspiegel der Stadt Fürth. Da die Mieterin der Mieterhöhung nicht zustimmte, klagte die Vermieterin dies ein – jedoch ohne Erfolg. So hatte das Landgericht Nürnberg-Fürth bereits die Klage zurückgewiesen. Auch die Berufung wurde nun vom Bundesgerichtshof in Karlsruhe abgelehnt.

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„Eine Vergleichbarkeit der Gemeinden Stein und Fürth sei offensichtlich nicht gegeben, sodass das unter Heranziehung des Mietspiegels der Stadt Fürth begründete Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht formell ordnungsgemäß gewesen sei (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB)“, heißt es im Urteil der Richter. Die Stadt Fürth sei im Gegensatz zu Stein eine Großstadt mit einer deutlich besser ausgebauten wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Infrastruktur. Auch die Einwohnerzahl unterscheide sich: Fürth hat 125.000 Einwohner, Stein lediglich 15.000. Diese und weitere Fakten machen die Gemeinden nicht vergleichbar.

Zusammenfassung

Räume mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern gehören zur Wohnfläche, auch wenn diese separat im Mietvertrag aufgeführt werden. Die Pflege eines Angehörigen berechtigt nicht automatisch zur Übernahme des Mietverhältnisses und der Mietspiegel der Nachbargemeinde kann nicht hinzugezogen werden, wenn diese nicht vergleichbar ist.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch 88studio
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