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Wohnung kaufen: Risiko oder Wertanlage?

Redaktion 8. Juni 2019
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Wer eine Wohnung kauft, der ist auf der sicheren Seite – das denkt man allgemein. Denn durch den Wohnungskauf wird man zum Eigentümer und ist so sicher vor einer Kündigung, man kann sich das gewohnte Lebensumfeld auf lange Sicht erhalten und hat zudem die schöne Gewissheit, dass man nicht für den Vermieter arbeiten geht durch das Zahlen der Miete, sondern dass man vielmehr sein Vermögen ins eigene Wohnglück investiert. In Zeiten kontinuierlich steigender Immobilienpreise, wie wir sie in Deutschland seit dem Jahr 2000 erlebt haben, war dieser Gedankengang logisch, denn es bedeutete stets, sich eigenes Kapital „in Stein“ zu schaffen, wenn man ins eigene Apartment investierte, das sich zudem noch vererben ließ.

Durch einen Wohnungskauf wurden viele unsichere Mieter plötzlich zu Eigentümern, die sich sicher fühlten, und die weiterhin steigenden Immobilienpreise gaben ihnen Recht, dass sie zum richtigen Zeitpunkt gekauft haben. So weit ist dieser Gedankengang vom Sinn des Wohnungskaufs völlig richtig, er hat nur einen Fehler – er ist nicht mehr ganz aktuell. Das Kaufen von Immobilien ist gerade in Deutschland von einer sicheren Investition zu einer mancherorts eher spekulativen Wertanlage geworden.




Schwierigkeiten auf dem Wohnungsmarkt

Wohnungskauf als Altersabsicherung, damit man in der Rentenzeit keine Miete mehr zahlen muss? Eine verlockende Idee. Doch diese Idee könnte falsch sein, warnen Experten, denn die steigenden Immobilienpreise vor allem in Ballungsgebieten zeichnen ein anderes Bild von Rentabilität. In Großstädten wie Berlin und München haben sich die Immobilienpreise seit dem Jahr 2000 fast verdoppelt (in manchen Vierteln sogar verdreifacht), während jedoch die durchschnittlichen Löhne und Gehälter gleich geblieben sind. Das bedeutet, dass der durchschnittliche Investor doppelt so lange braucht, um den Kredit zurückzuzahlen, und der Moment, ab dem die Eigentumswohnung auch wirklich Eigentum ist, in immer weitere Ferne rückt.

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Denn ein durchschnittlicher Verdiener muss, rein mathematisch betrachtet, 13 Jahre lang jeden Cent seines Einkommens zurücklegen, um eine Immobilie abzubezahlen und wirklich schuldenfrei zu werden. Das diese Rechnung unrealistisch ist, da niemand sein gesamtes Einkommen in die Kaufpreisrückzahlung investieren kann und will, gehen wir jedoch von der doppelten Zeit aus, bis eine Immobilie wirklich abbezahlt ist. Auch bei den aktuellen Kreditzinsen um 1% bei den meisten Banken, die natürlich sehr verlockend sind, lohnt sich diese Investition nicht immer – oder wollen Sie 25 Jahre lang Ihre Drei-Zimmer-Wohnung in Berlin-Mitte abbezahlen?




Wann lohnt sich der Wohnungskauf nach wie vor?

Eine Wohnung kaufen kann sich lohnen, wenn Sie das Glück haben, eine Immobilie zu einem reduzierten Preis zu kaufen, der weit unter dem aktuellen Kaufpreisspiegel für Immobilien liegt, insbesondere in den Ballungsgebieten. Das ist zum Beispiel bei Versteigerungsobjekten der Fall – oft muss in diese jedoch noch deutlich investiert werden, und zwar nicht nur Geld für Sanierungen, sondern auch Zeit.

Und selbst bei Versteigerungsobjekten muss gewarnt, denn Immobilien-Versteigerungen sind längst kein Geheimtipp mehr und immer mehr Bieter treiben den Preis hoch. Jedoch auch, wenn Sie Wohnungen vermieten wollen, kann sich ein Kauf nach wie vor lohnen – allerdings sollten Sie genau kalkulieren, wie lange es dauert, bis sich die Kosten für den Wohnungskauf durch den Rückfluss der Mieten amortisiert haben.

Fazit

Kaufen oder mieten – diese Frage hat sich für viele Anleger in den letzten 20 Jahren eindeutig durch „kaufen“ beantworten lassen. Doch in Zeiten stagnierender Löhne und weiterhin steigender Immobilienpreise in Deutschland sollte man sich genau überlegen, ob man sich auf lange Jahre bindet.

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Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Love Silhouette
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