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Immobilienmarkt News

Miet-Misere in Berlin: Die Zahl der Mietwohnungen sinkt

Redaktion 23. Oktober 2020
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Immobilien in Berlin, zumal im Trend-Bezirk Mitte, sind auf dem Markt so gefragt wie nie: wer hier eine Wohnung vermieten kann, braucht sich über 600, 700 oder gar 1000 Bewerbungen von Mietern in den ersten Tagen nicht zu wundern. Denn alle wollen in die Hauptstadt. Noch – denn der Mangel an bezahlbaren Wohnungen in guter Lage hat sich herumgesprochen, und er verändert nicht nur die demographische Struktur der eigentlich jungen Stadt, deren aufstrebende hippe Twens und Thirty-Somethings allerdings zunehmend wegziehen, weil sie sich die Mieten nicht mehr leisten können, sondern wirft auch andere Fragen auf.

Die bedeutendste Frage ist hierbei die nach der Effektivität der sogenannten Mietpreisbremse, welche in Berlin seit rund 15 Monaten verbindliche Höchstgrenzen für Immobilien-Mieten festgeschrieben hat. Das Gesetz war ursprünglich als große Entlastung für Mieter gedacht, doch es hat effektiv nicht alle Mieten in allen Bezirken gesenkt – es gibt zudem juristische Schlupflöcher, durch die findige Vermieter einer Mietbegrenzung entkommen können – und vor allem, es hat keine neuen Wohnungen geschaffen. Denn der soziale Wohnungsbau, lange ein Stiefkind der Planung, wurde gerade nicht gefördert. Und damit bleibt das Kernproblem bestehen: in Berlin fehlen Wohnräume. Ein aktueller Bericht aus der Hauptstadt.




Ein Koffer in Berlin? Für manche die letzte Rettung

In Berlin ist der Immobilienmarkt weitgehend ausgeschöpft, insbesondere für Gering- und Normalverdiener – es fehlen laut Statistik hunderttausende Wohnungen. Der Berliner Mieterverein (BMV) stellt fest, dass es zwar einige Neubauten gäbe, dass aber für nach 2014 erstellte Wohnungen die Mietpreisbremse gerade nicht gelte. Daher hat sich die inzwischen Schieflage am Markt etabliert: die wenigen neuen Wohnungen sind mit hohen (legalen) Mieten versehen, die in der Miete gesenkten Wohnungen sind nach wie vor rar, und bauliche Großprojekte gibt es sogar weniger als in Stuttgart, Frankfurt oder Hamburg.

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In jedem Fall stünden aktuell weniger Mietwohnungen zur Verfügung als vor Mitte 2019, und die Miet-Misere in Berlin steigert sich voraussichtlich gegen Jahresende zu einem ungewollten Hoch. Die Zahl der Obdachlosen ist bereits signifikant gestiegen; Studenten ziehen aus der einst preiswerten Uni-Stadt um in ländlichere Regionen.

Der Mietpreisdeckel hat unerwünschte Nebenwirkungen

Der Mietpreisdeckel, von Stadtsenatorin Karin Lompscher (Die Linke) formuliert, hatte im Sommer 2019 die Gemüter der Vermieter erhitzt – und die Taschen der Mieter entlastet. Über ein Jahr später rechnen Experten des Berliner Mietervereins (BMV) damit, dass sich die Entrüstung der Vermieter stärker auswirkt als die kurzfristige Entlastung der Mieter. Anders ausgedrückt: dass das gut gemeinte soziale Experiment gründlich gescheitert ist an der Realität, denn durch die Senkung der Mieten sei für viele Vermieter die Rendite derart gering geworden, dass das Vermietungsgeschäft als solches unattraktiv wurde.




Manche Vermieter haben ihre Renditeobjekte zum derzeit geltenden hohen Preis verkauft – meist an Investoren aus der Wirtschaft, die ganze Konvolute von Immobilien aufkaufen. Diese wiederum seien weg vom Markt, sagen Beobachter der Berliner Immobilienszene, denn entweder würden die Wohnungen von den Erwerbern aufwändig renoviert und dann noch teurer vermietet (nicht bezahlbar für Gering- und Normalverdiener), oder sie würden anderweitig verwendet, etwa als Anlage in geschlossenen Fonds.

Was erwartet die Metropole 2021? Vielleicht sagen dann Stadtsenatoren einen neuen Kurs an, die mehr Hintergrundwissen in Ökonomie und Immobilienwirtschaft besitzen. Denn um langfristige Entwicklungen vorauszusehen, bedarf es offensichtlich mehr als der sozialen Brille, es bedarf akkurater Kenntnisse, wie sich Preisbegrenzungen auf dynamische Märkte auswirken.

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Zusammenfassung

In Berlin fehlen hunderttausende Wohnungen – das ist seit Jahren bekannt. Neu ist, dass sich seit der Mietpreisbremse Juli 2019 der Immobilienmarkt der Hauptstadt nicht erholt, sondern weiter verengt hat, denn private Investoren finden zunehmend weniger Gewinn im Renditegeschäft, und Investoren aus der Wirtschaft übernehmen das Feld. Diese haben allerdings keinen sozialen Wohnungsbau im Sinn, melden Experten, die das Experiment Mietpreisbremse als an der Realität gescheitert ansehen.




Fotoquelle: www.shutterstock.com/de durch Valmond
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